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FPからのアドバイス

弊社火災保険サイトをご覧いただきありがとうございます。
ここでは、火災保険のみにとらわれず、人生で第1に高い買い物である「住宅購入」についてファイナンシャルプランナーがアドバイスをさせていただきます。

住宅購入資金について

住宅購入にあたって、最初に準備するのは自己資金をつくることです。自己資金とは、住宅ローンを組む時に必要な頭金と、住宅購入に必要な仲介手数料や登録免許税、引越費用、火災保険料などの諸経費を合計したものです。では、いったいいくらの自己資金を用意する必要があるのと思われる方が多いことと思います。自己資金、特に住宅ローンの頭金は多ければ多いほど合計返済額が少なくなります。
金融機関は、購入する住宅に対して担保の裏付けとなる評価額を設定して融資限度額を決めます。担保評価は一般的に購入価格の70％～80％となっていることから、購入物件価格の20％～30％以上の頭金と諸経費を合計したものを自己資金として用意しておく事が必要となります。※最近では購入価格の90％～100％まで融資する金融機関が多くなってきているようです。
「頭金0円で買える」という不動産もみられますが、将来の返済負担を軽くするためにも、できるだけ借入金額は少なくする必要があります。このため、住宅購入の際、自己資金はできるだけ多く準備することが原則となります。

購入時の主な諸費用

住宅を購入するにあたっては、登記費用をはじめとして、さまざまな費用がかかります。これらの費用は、手持ち資金から支払うこととなるので、この資金分をあらかじめ計算して備えておく必要があります。

購入時の主な諸経費

• ● 仲介手数料（中古等の場合）　　● 登記時の司法書士への報酬
• ● ローンの事務手数料　　● ローン保証料（保証会社等を利用する場合）
• ● 不動産取得税　　● 登録免許税　　● 印紙税　　● 固定資産税・都市計画税（初年度の月割額）
• ● 団体信用生命保険料　　● 火災保険料
• ● 修繕積立金（新築マンションの場合）　● 他　引越し費用、家具の購入費など

諸経費の目安

• ● 新築物件購入時　　物件価格の３％～７％程度
• ● 中古物件購入時　　物件価格の６％～10％程度
  ※仲介手数料が（購入価格の３％程度）が必要となるため割増となります。

返済計画の建て方のポイント

1. 自己資金は30%以上を用意する

従来、マイホームを購入するにあたり、購入代金に占める自己資金の割合は、30％以上を用意するのが望ましいといわれています。これは、従来の住宅ローン商品の多くが、融資限度額を物件価格の80％以内としてきたからです。しかし、現在は多くの住宅ローン商品の融資限度額が物件価格の90％～100％となってきているので、諸経費を考慮しても10％～20％程度の自己資金でも購入できるようになっています。
その一方で、成果主義賃金制度が増え、中高齢でのリストラによる収入の伸び悩みや、教育費の負担、公的年金の削減など将来の厳しい家計に備えてできる限り多くの自己資金を準備することが望ましいことには変わりはありません。

2. 有利なローンから利用する

住宅ローンの返済は長期にわたるため、金利差は返済額に大きく影響します。
例えば、1,000万円を期間25年の元利均等返済（※）で借入をした場合、金利が年２％と３％で、年１％異なると、毎月の返済額で約5,000円、25年の支払利息の総額では約150万円の違いがでてきます。
このため、できるだけ低い金利の融資を利用するようにしましょう。その際、将来の金利が不確定な変動金利の借入は、将来の金利が上昇すると返済額が増加することにも注意しましょう。
現在のように低金利の場合には、固定金利を選択するのが安全であり、将来金利が上昇するのであれば結果的に有利になる可能性もあります。しかし、将来の金利が上がらない可能性もあるので、変動金利、固定金利選択型などとの組み合わせを考えるのもひとつの方法です。シミュレーションをいくつか行い、借入先を比較検討することも大切です。返済期間は、とりあえず一番長い返済期間ということではなく、収入やライフプラン、定年までの期間などを考えて選ぶ必要があります。

※元利均等返済　毎回の返済額が一定で、元金と利息の割合が変化していく。

3. 返済額は収入の20〜25%を目安に

年収400万円の人と年収800万円の人では、収入に占める返済可能額が異なります。つまり、収入が高くなるにつれて高い返済負担率が可能となります。このため民間ローンの審査では、収入が高くなるほど返済割合（収入に占めるローンの返済額の割合）の審査基準が緩和されます。返済可能額は、地域や年齢、家族構成等によって大きな差はありますが、一般的には返済額は収入の20％～25％以下を目安にしておきましょう。ただし、住宅ローン以外にマイカーローンやカードローンなど他のローンがある場合には、それらのローンの返済額も含めておきましょう。また、ボーナスは会社の業績によって変動しますので、ボーナス時返済の比率はできる限り少なくしましょう。

4. 元金均等返済^※の活用

元利均等返済は、毎回の返済額が一定であることから返済計画が立てやすく、当初の返済額が元金均等返済に比べて少ないので、借りやすいというメリットがありますが、当初は元金部分の減り方が小さいというデメリットもあります。
一方、元金均等返済は、当初の返済額は多くなりますが、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、返済が進むにつれて毎月の返済額が少なくなり、元利均等返済に比べて総返済額が少ないというメリットがあります。
住宅購入後は、教育費負担、老後資金準備などさまざまな資金準備が必要な時期にもなります。そのため、住宅ローンを確実に返済するために元金均等返済の利用を考えるのもひとつの方法です。

※元金均等返済　元金部分を返済期間で按分し均等に返済する方法

5. ライフプランをもとに住宅ローンを考える

住宅購入以外にも、出産、子どもの進学や結婚、定年退職などのライフイベントがある。昨今の経済状況では、収入の大幅な増加は望めない一方、教育費などは子どもの成長とともに増えます。こうしたなかで、マイホームを手に入れるわけですが、せっかくのマイホームも住宅ローンで生活資金が苦しくなり、ライフイベント（※）が達成されなくなってしまう可能性があります。そこで、教育費や老後資金なども考慮に入れ、ライフプランを立てたうえでの住宅購入が必要となってきます。

※ライフイベント　将来の予定・希望する計画（イベント）
※ライフプラン　ライフデザイン（個人の生き方）を具体化、つまり生涯生活設計

住宅ローン支払額の例

ここでは、自己資金（頭金）を下記例のように用意した場合と用意しない場合では、返済額がどのくらい違うのか見てみましょう。

自己資金を用意するのとしないのでは、利息の支払額が約620万円違います。また、住宅ローン返済期間の途中での繰上げ返済も利息が節減できます。是非参考にしてください。

最後にひとこと

住宅は人生で一番高い買い物であり、将来の大切な財産となります。
私が普段よく相談で、今まで賃貸物件に住んでいたお客様が、念願のマイホームを購入した際に、「今の家賃と返済額が変わらないし、将来自分の財産になるから」と購入理由を耳にします。
でも、本当にそれでいいのでしょうか？住宅購入後は、維持費（固定資産税、修繕費など）の負担や、地価下落などのリスクも考慮することが必要です。住宅購入前にしっかりとライフプランを見直し、ご自分に合った返済プランをたてることが大切です。
諸経費のひとつである火災保険も、けっして安い買い物ではありません。ご自分の大切な財産を守るための火災保険は、総合補償であれば安心を買うことができますが、かなりの高い保険料となります（保険料比較例をご参考にしてください。）。
近年の火災保険は、お客様のニーズやリスクの実態に合わせ保険の設計ができ、「必要なものを必要なだけ」お客様が選ぶことが可能なのです。火災保険などで節約できたお金は、住宅購入の頭金や、住宅ローンの繰り上げ返済などに利用し、少しでも総支払額を少なくしましょう。
将来、収入、家族構成の変化、ニーズや目的の変化、経済・金融情勢や法制度等の各種制度の変化、金融商品の変化などによって、家計事情が変わってきます。その時に余裕を持って対応できるように、このアドバイスが参考になれば嬉しく思います。

あおば総合保険株式会社 Affiliated Financial Planner