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ファイナンシャルプランナーからのアドバイス

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弊社火災保険サイトをご覧いただきありがとうございます。
ここでは、火災保険のみにとらわれず、人生で第1に高い買い物である「住宅購入」についてファイナンシャルプランナーがアドバイスをさせていただきます。

あおば総合保険株式会社 Certified  Financial Planner CFP 高倉 純子

住宅購入資金について

住宅購入にあたって、最初に準備するのは自己資金をつくることです。自己資金とは、住宅ローンを組む時に必要な頭金と、住宅購入に必要な仲介手数料や登録免許税、引越費用、火災保険料などの諸経費を合計したものです。では、いったいいくらの自己資金を用意する必要があるのと思われる方が多いことと思います。自己資金、特に住宅ローンの頭金は多ければ多いほど合計返済額が少なくなります。
金融機関は、購入する住宅に対して担保の裏付けとなる評価額を設定して融資限度額を決めます。担保評価は一般的に購入価格の70%~80%となっていることから、購入物件価格の20%~30%以上の頭金と諸経費を合計したものを自己資金として用意しておく事が必要となります。※最近では購入価格の90%~100%まで融資する金融機関が多くなってきているようです。
「頭金0円で買える」という不動産もみられますが、将来の返済負担を軽くするためにも、できるだけ借入金額は少なくする必要があります。このため、住宅購入の際、自己資金はできるだけ多く準備することが原則となります。

購入時の主な諸費用

住宅を購入するにあたっては、登記費用をはじめとして、さまざまな費用がかかります。これらの費用は、手持ち資金から支払うこととなるので、この資金分をあらかじめ計算して備えておく必要があります。

購入時の主な諸経費

  • 仲介手数料(中古等の場合)
  • 登記時の司法書士への報酬
  • ローンの事務手数料
  • ローンの保証料(保証会社等を利用する場合)
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税・都市計画税(初年度の月割額)
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 修繕積立金(新築マンションの場合)
  • 他 引渡し費用、家具の購入費など

諸経費の目安

  • 新築物件購入時 物件価格の3%~7%程度
  • 中古物件購入時 物件価格の6%~10%程度 ※仲介手数料が(購入価格の3%程度)必要となるため割高になります。

返済計画の立て方のポイント

自己資金は30%以上を用意する

従来、マイホームを購入するにあたり、購入代金に占める自己資金の割合は、30%以上を用意するのが望ましいといわれています。これは、従来の住宅ローン商品の多くが、融資限度額を物件価格の80%以内としてきたからです。しかし、現在は多くの住宅ローン商品の融資限度額が物件価格の90%~100%となってきているので、諸経費を考慮しても10%~20%程度の自己資金でも購入できるようになっています。
その一方で、成果主義賃金制度が増え、中高齢でのリストラによる収入の伸び悩みや、教育費の負担、公的年金の削減など将来の厳しい家計に備えてできる限り多くの自己資金を準備することが望ましいことには変わりはありません。

有利なローンから利用する

住宅ローンの返済は長期にわたるため、金利差は返済額に大きく影響します。
例えば、1,000万円を期間25年の元利均等返済(※)で借入をした場合、金利が年2%と3%で、年1%異なると、毎月の返済額で約5,000円、25年の支払利息の総額では約150万円の違いがでてきます。
このため、できるだけ低い金利の融資を利用するようにしましょう。その際、将来の金利が不確定な変動金利の借入は、将来の金利が上昇すると返済額が増加することにも注意しましょう。
現在のように低金利の場合には、固定金利を選択するのが安全であり、将来金利が上昇するのであれば結果的に有利になる可能性もあります。しかし、将来の金利が上がらない可能性もあるので、変動金利、固定金利選択型などとの組み合わせを考えるのもひとつの方法です。シミュレーションをいくつか行い、借入先を比較検討することも大切です。返済期間は、とりあえず一番長い返済期間ということではなく、収入やライフプラン、定年までの期間などを考えて選ぶ必要があります。

※元利均等返済 毎回の返済額が一定で、元金と利息の割合が変化していく。

返済額は収入の20~25%を目安に

年収400万円の人と年収800万円の人では、収入に占める返済可能額が異なります。つまり、収入が高くなるにつれて高い返済負担率が可能となります。このため民間ローンの審査では、収入が高くなるほど返済割合(収入に占めるローンの返済額の割合)の審査基準が緩和されます。返済可能額は、地域や年齢、家族構成等によって大きな差はありますが、一般的には返済額は収入の20%~25%以下を目安にしておきましょう。ただし、住宅ローン以外にマイカーローンやカードローンなど他のローンがある場合には、それらのローンの返済額も含めておきましょう。また、ボーナスは会社の業績によって変動しますので、ボーナス時返済の比率はできる限り少なくしましょう。

元金均等返済※の活用

元利均等返済は、毎回の返済額が一定であることから返済計画が立てやすく、当初の返済額が元金均等返済に比べて少ないので、借りやすいというメリットがありますが、当初は元金部分の減り方が小さいというデメリットもあります。
一方、元金均等返済は、当初の返済額は多くなりますが、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、返済が進むにつれて毎月の返済額が少なくなり、元利均等返済に比べて総返済額が少ないというメリットがあります。
住宅購入後は、教育費負担、老後資金準備などさまざまな資金準備が必要な時期にもなります。そのため、住宅ローンを確実に返済するために元金均等返済の利用を考えるのもひとつの方法です。

※元金均等返済 元金部分を返済期間で按分し均等に返済する方法

ライフプラン※をもとに住宅ローンを考える

住宅購入以外にも、出産、子どもの進学や結婚、定年退職などのライフイベントがあります。昨今の経済状況では、収入の大幅な増加は望めない一方、教育費などは子どもの成長とともに増えます。こうしたなかで、マイホームを手に入れるわけですが、せっかくのマイホームも住宅ローンで生活資金が苦しくなり、ライフイベント(※)が達成されなくなってしまう可能性があります。そこで、教育費や老後資金なども考慮に入れ、ライフプランを立てたうえでの住宅購入が必要となってきます。

※ライフイベント 将来の予定・希望する計画(イベント)
※ライフプラン ライフデザイン(個人の生き方)を具体化、つまり生涯生活設計

FPに求められる資質と知識について

 お客様のニーズを把握し、各種プランを作成・提案・実行していくためには、次の知識は必要となります。

ライフプランニングに関する知識

  • ライフイベント表(お客さまおよびその家族のライフプランを時系列で表にまとめたもの。プランニングを行う際の最も基礎的なテクニックである)の作成
  • キャッシュフロー分析表の作成
  • 各種資金の数値データなどの分析

リタイアメントプランニング(老後資金設計)に関する知識

  • 老後資金の見積りのしかた
  • 退職金税務の知識
  • 公的年金、企業年金、個人年金に関する知識など

各種金融商品およびポートフォリオに関する知識

  • 預貯金、債権、株式、投資信託、外貨建商品などの商品内容とその利用方法、税金の扱いなどの知識

不動産に関する知識

  • 不動産の見方、不動産に関する法律、不動産の税務、ローン、市場動向、売買の実績、有効活用手法など

相続・事業継承に関わる知識 

  • 相続や事業継承に関わる民法・会社法の法律知識、税法の知識

リスクマネジメントに関する知識

  • リスクの確認、分析、評価、制御、移転の手法に関する知識
  • 生命保険、損害保険の商品内容とその利用方法、税金の扱いなど

タックスプランニング

  • 所得税、相続税、贈与税、法人税の知識。いわゆる「合法的な節税」に関する知識等

経済全般に関する知識

  • 景気動向、財政政策、金融政策の動き
  • 金融機関の種類と特徴、金利の種類とその見方
  • 外国為替相場の動きなどに関する知識

健康・生きがいに関する知識

  • 生活習慣予防、生きがいづくり、余暇の活用などをアドバイスできる知識
ファイナンシャルプランニングの手順について
  • お客様に提示したプランは、あくまでその時点で最良と判断されたものであるから、その後の家庭環境や経済環境、税制の変化などに合わせた定期的なフォローアップが必要である。
  • プランニングにあたっては、「なんのために、いつまでに、どれくらいの資金が必要」といった目標を明確にし、目標を具体的な数値に置き換えることが必要で、そのためには、お客様のファイナンス状態の分析と評価が重要である。
  • プランの内容についてお客様の同意が得られたら、実行段階となるが、保険代理店がファイナンシャル・プランニングを行う場合は、提案書に沿って、保険商品のみでなく各種の金融商品との比較検討、組み合わせ提案が不可欠である。

FPのマメ知識 金融商品の金利について

  • 公定歩合とは日本銀行が民間銀行に貸し出す基準金利のことである。
  • 金利の利息計算には単利運用と複利運用があるが、単利運用では最初の元本のみを基準にして利息が計算され、複利運用の場合は直近の元利合計を基準に利息が計算されるので、預ける場合は複利運用の方が多く利息がつく
  • 利率と利回りの違いは、利率は1年間に受け取る利息の元本に対する割合をいい、利回りには一定の元本が一定期間にいくらの利息がつくかの割合をいう。
  • 金融機関の貸出金利は、返済期間1年以上か1年未満かによって長期と短期に分けられる。

FPのマメ知識 リスクファイナンスについて

  • リスクファイナンスには、現実に発生した場合の損失に対し、経済的に資金手当てを実行するための対策のことである。
  • リスクファイナンスには、損害を金銭的に補てんするという防衛的な役割に加え、迅速な復旧を可能にするという積極的な役割がある。
  • リスクの保有とは、リスクから生じる損害を、企業や家庭が自ら負担することである。これには、積極的なリスク保有と消極的なリスク保有がある。
  • 財務的なリスク移転とは、リスクが損害として実現化したとき、その損害を金銭的に第三者に肩代わりしてもらうように事前に契約することで、その代表的な方法として保険の利用がある。

FPのマメ知識 ポートフォリオの考え方について

 ポートフォリオ運用とは、預貯金、株式、債券、保険、不動産、金などの運用資産の組合せをいい、運用にあたっては、運用資産の正確に応じて、最も収益性が高く、かつ、リスク度合いが低くなるように、複数の金融資産を組み合わせることが基本になる。

ポートフォリオを作成する際に大切なことは、「お客様のニーズ」と「資産」の把握である、例えば資金を将来の老後資金として運用したい場合は、長期的な投資に向いた商品で運用することが原則である。

財産3分法とは、手持ちの財産の安全性、流動性、収益性、をバランスよく分散投資し利益をあげることで、資産を「株式などの有価証券」「金・地金」「不動産」の3つに分散投資し、安定した資産運用をはかることである。

金融商品の選択にあたっては、金利上昇期では、固定金利商品より変動金利商品を金利下降期では、変動金利商品より固定金利商品を選ぶとよい。