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マンション管理組合の火災保険

マンション管理組合の皆様のために教えます。マンション共用部分の火災保険について

マンション管理組合の火災保険について

マンションの事故は様々なケースが考えられます。例えばマンションで火災の事故が発生した場合、他の専有部分や共用部分にまで損害が及び、被害が大きくなればなるほど損害の金額が多くなってしまうケースが考えられます。

そのような事故が発生した場合に損害保険が付保されていませんと復旧費用の調達や負担が障害となって復旧工事の着手の合意形成に支障を来たす恐れが出てきます。マンションの事故は火災の他にも次のような事故が考えられます。

マンションの共用部分や設備・施設等の不備・欠陥等が原因の事故

  • 共用部分の給水管から水漏れが起きてしまい、居住者のお部屋に損害を与えてしまった。
  • エレベーターや機械駐車場が電気的・機械的事故により故障した。
  • 建物のタイルが剥がれてしまい、通行人に当たり怪我をした。

マンション住民の不注意による事故

  • 居住者が不注意から水濡れを起こしてしまい、階下に損害を与えた。
  • マンションの敷地内で子供が蹴ったサッカーボールが来訪者の車にあたり損害を与えた。
  • 洗濯機のホースにゴミが詰まり、漏水が起きてしまい廊下などに損害を与えた。

自然災害、その他の事故

  • 風災により、マンション屋根の防水シートが飛散した。
  • 暴風雨により、自転車置き場の屋根が破損した。
  • マンション内の駐車場が何者かによって破壊されていた。
  • 車両の接触により駐車場部分が破損した。
  • マンションのエントランス扉が何者かによって破壊されていた。

これらの他にも地震や水災、盗難など、さまざまな事故発生の恐れが考えられます。マンションは多くのリスクにさらされているのです。

万一、事故が発生しても、復旧費の調達に困ることがないように、安定した管理体制を確立してマンションの財産価値の長期安定と、居住者間の良好な共同生活環境を維持して行くためには、「損害保険(火災保険)を活用」していくことが不可欠と言えます。

管理組合の皆さまは、マンション管理組合向けの火災保険を理解し様々な事故を想定した内容で特約や補償をセットしておくべきです。損害をカバーできるだけの修繕積立金があったとしても、事故により多額の修繕費を使ってしまったら、後でマンションの居住者から、何故きちんと保険を掛けていなかったのか?となりかねません。

マンション管理組合の理事の周期は1~2年で入れ替わるようですが、マンション共用部分の火災保険の保険期間は5年で付いている契約が多くあります。理事会役員の任期中に保険の更新がこないことも考えられますが、理事の皆様は、保険は付いているから安心と思わずに、「自分の管理組合の火災保険はどのような補償になっているのか」を把握しておく必要はあると言えます。

マンション管理組合の保険にはどのような種類があるか?

マンション共用部分の火災保険の種類は大きく分けて3種類です。

マンションの共用部分に損害保険(火災保険)を掛ける場合に抑えておくべきポイントとしては、3つの保険の種類があるという事になります。

主契約となるのが建物(マンション共用部分、付属施設、付属設備など)に対して、火災保険に特約をセットします。この特約も大きな役割を担う事がありますのでしっかり確認をしていきます。

賠償責任保険には、施設賠償責任保険(建物管理賠償責任保険)と個人賠償責任保険の2種類があり、それぞれに保険金額をセットしていきます。

建物に対して地震保険をセットするかを検討します。

​この3つの補償について、保険の目的となるマンション共用部分に「火災保険とオプションをセットし、賠償責任保険地震保険のセットを検討していきます。

マンション管理組合(共用部分)の火災保険とは

分譲(区分所有)マンションには、各居室の区分所有者が所有する専有部分と、共用の玄関ホールや廊下、階段室などの共用部分があります。共用部分は区分所有者全員の共有に属し、通常は管理組合にて保険の手配を行っています。

共用部分の火災保険の補償内容は、住宅向けの火災保険とほぼ同じ内容です。(一部積立型の契約が存在しますが、利回り低下により新規で付保されることはほとんどなく、更改のタイミングで多くの契約が掛捨型に移行しています。)

分譲マンションの一般的な保険の手配

専有部分:所有者の各個人が火災保険+個人賠償責任保険+地震保険などに加入。

共用部分:管理組合が火災保険に加入している。(火災保険+賠償責任保険+地震保険)

管理組合の皆様が加入するマンション共用部分の火災保険にはどのような補償内容があるでしょうか?

財産に関する補償は建物(マンション共用部分)の起こりうる、下記のようなリスクから火災保険で財産を守ります。

  • 火災・落雷・破裂・爆発
  • 風災・ひょう災・雪災
  • 水災
  • 建物外部からの物体の衝突等
  • 給排水設備の事故による水ぬれ
  • 騒擾・集団行動・労働争議に伴う暴力行為・破壊行為
  • 盗難
  • 破損・汚損

これらの他に、電気的・機械的事故を補償する特約やその他の諸費用(事故時諸費用、水漏れ原因調査費用、残存物取片付け費用、修理付帯費用)などがあります。

賠償責任保険には2種類あると覚えましょう。1つめは、

次のいずれかに該当する事故により、他人(第三者や入居者)の身体に障害を与えたり、他人(第三者や入居者)の財物を損壊したことにより法律上の損害賠償責任を負った場合の損害賠償金などが補償されます。

  1. マンション共用部分の欠陥等に起因する偶然な事故
  2. マンション共用部分の賃貸または管理およびこれに付随する業務の遂行に起因する偶然な事故

​2つめは、

日常生活において発生した偶然な事故または居住用戸室の所有・使用・管理に起因する偶然な事故によって他人の身体に障害を与えたり、他人の財物(他人からの借用物を除きます。)を損壊させたことにより法律上の損害賠償責任を負った場合の損害賠償金などを補償します。

地震保険

地震による火災、損壊、流失などの損害は火災保険からは対象となりません。地震による火災や倒壊は地震保険でカバーするしかありません。

※地震保険は単独で加入することができませんので、火災保険とセットで加入する必要があります。

地震保険について詳しくはこちらをクリック

マンション管理組合火災保険の問題点と実態

平成27年10月の改定により、各保険会社は、特に築年数が20年を超えるマンションの保険料を引き上げています。保険料引き上げの理由は以下のことが考えられます。

高経年マンションの増加による問題点 保険料の増加
  • 築20年を超える分譲マンションの増加
  • 築年別の損害率の悪化(特に築年数20年を超えるマンション)
  • 事故形態は給排水管の劣化による漏水が多い
  • 大型台風など自然災害による事故の増加

​マンション設備のうち、給排水管は築15年~20年前後で更新工事、もしくは、少なくとも更生工事を実施するのが望ましいと思われますが、工事費が高額であることや工事中の居住者のご負担もあることから実行されていないケースが多いと思われます。これとは他に修繕積立金不足等の理由により、いずれの工事も実施してないケースがあり、適切なメンテナンスが行われていないマンションは漏水事故が多発しています。

マンション火災保険と管理会社との関係

管理会社の多くは、損害保険会社の兼業代理店となっています。マンションの火災保険は竣工、引渡し後にすぐ火災保険を掛けなくてはいけません。しかし、この時点ではまだ管理組合の組織が機能していませんので、分譲会社系列の管理会社が手配してくれます。そして、保険会社に選定、補償の内容の選定は管理会社が管理組合に代わって保険契約締結をしているのが実態です。

また、保険の契約は満期の時に更新されますが、この時、管理組合は火災保険を管理会社任せであることが多く、保険の見直し(補償内容の見直し、他の保険会社の見積もり)を何年もしていないケースがあります。5年長期一括払い契約の場合は、5年間は見直されなくなることがほとんどと考えられます。5年の間に震災や自然災害や損害リスクが変わることもありますので注意が必要なのです。

契約時には他社からも見積を取り付けて比較検討しないと、結果的に管理組合にとっては他に比べて不利な内容で割高な火災保険に加入している可能性もあります。

マンション管理組合火災保険の保険料は管理費から支払われますので管理費の適正な消費、管理費削減のためには、「マンション管理組合火災保険の定期的な見直し」を実施することは、管理組合としての重要な仕事といえるでしょう。

管理組合の火災保険を掛ける時に注意すること

管理組合の皆様でしっかり確認。専門的なところは詳しい保険の専門家へ相談しましょう。

管理組合の皆様は保険についてよく、ご理解されていない方がほとんどです。専門的な言葉やどんな時に保険金が支払いとなるのか?分からないと思われますので、火災保険の専門家を入れて話し合いを行いましょう。

マンション共用部分の火災保険を確認する時は、以下の4つを確認してください。

  1. 建物の構造、延床面積、共用部分の範囲が正しいか? (マンション敷地内にある棟以外の共用施設・設備が含まれているか?)契約者名義(管理組合理事長名義か)
  2. 必要な特約が付いているか? (例えば、水濡れ原因調査費用、賠償責任等)
  3. ​補償できる金額は充分か?(建物の保険金額、地震保険金額、建物管理賠償の保険金額、個人賠償の保険金額)
  4. 保険料の割引が出来ないか? (地震保険は耐震等級2以上または免震建築物ではないかの確認。保険期間を1年契約ではなく、5年の長期一括払いなど)

管理組合の火災保険見直しのポイント

はじめのマンション俊工時には、管理会社が保険を用意してくださります。これはとても親切な事ではありますが、一般的にその後は、同じ保険会社で同条件にて更新を続けるケースが多いようです。自然災害のリスクや地震の発生率などは年々変化していきますので、火災保険は定期的な点検と見直しが必要です。

管理組合が主導となり火災保険の付保(補償)内容を考える

実際に、事故などが起きた時に被害を受けるのはマンション共用部分または居住者の専有部分です。マンション共用部分はマンションに住まれている皆様のもの。保険適用外の事故が起きた時に、国や自治体、マンション管理会社が金銭援助をしてくれるわけではありません。損害の修理費は修繕積立金を使うことになります。あらゆる損害リスクに備えて管理組合の皆様がこのマンションに起こりうるリスクを想定し損害保険を考えましょう。

複数保険会社の見積りを取る

保険会社によって保険料が異なりますので、同じ補償内容で複数の保険会社の見積りを取ってみましょう。保険期間が1年の契約でも、期間を5年として換算すると保険料に対して結構な金額の差額が出る場合があります。

マンション共用部分の火災保険に詳しい代理店を選ぶ

マンション管理会社が保険の代理店となっていて、その管理会社で火災保険を付保しているケースがほとんどですが、平成27年10月の火災保険改定により、日新火災のマンションドクター火災保険のように現在では特徴的な商品が出てきました。マンション共用部分の火災保険に詳しい代理店であれば、万が一の事故対応もスムーズでしょうし、リスクに変化が起きた時や、マンション共用部分の火災保険に関する最新情報などを紹介してくれることでしょう。

管理会社が損害保険の代理店であっても、全ての保険会社を扱っていないケースがほとんどですので、商品を選定するなら、より多くの損害保険会社から見積もりを取るべきです。損害保険会社の最新の動向により、時代が変わることにより、今後はマンション管理組合が保険会社や代理店を独自で選択するというケースが増えてくることが想定されます。

マンション管理組合が加入する火災保険については、損害保険会社と直接契約する事はできないため、損害保険会社の代理店と契約をすることになります。つまり、管理組合の皆様は保険会社を変える時に、損害保険会社と代理店をセットで選定する必要があるといえます。

ところが、マンション共用部分(管理組合)の火災保険が詳しい代理店と、そうではない自動車保険や生命保険の販売を中心とする代理店がいます。理想としては、マンション管理組合の火災保険(火災保険~地震保険~賠償責任)が詳しい事は当たり前として、何か起きた時にはしっかりと相談に乗ってくれる保険代理店が良いでしょう。保険金請求時には資料の準備など管理会社の協力も必要となる場合もありますので、管理会社と上手く付き合えそうな保険代理店を選びましょう。

地震保険の割引など確認をする

マンション管理組合の皆様が加入する阪神・淡路大震災、東日本大震災、熊本地震により、マンション管理組合の火災保険は地震保険について新たに検討されている管理組合も増えてきました。地震保険には割引制度がありますので、新規で地震保険を検討する上で、契約を交わす前に割引制度はしっかりと確認をする必要があります。

管理組合火災保険の保険料を抑える5つのポイント

保険料を節約する方法には次の5つがありますが、保険金額を下げたり、補償内容を外す時には慎重に行う必要があります。

保険期間を長期の5年契約にする

保険期間は1年で更新していくよりも、保険料が安くなる5年がおすすめ。現在、マンション共用部分の火災保険は保険期間5年が最長です。

火災保険商品の選択肢を広げる

同じ保険会社で更新をしていくのではなく、複数の保険会社から火災保険商品を検討しましょう。

個人賠償責任補償特約(包括契約)の保険金額を下げる

個人賠償責任補償特約は1つの家庭に1つ契約が付いている(火災保険や自動車保険の特約等)ケースが増えてきました。居住者の皆様がこの個人賠償責任補償特約に加入していることも考えられます。

※「個人が起こした事故は個人に責任をもってもらう」と言う考え方は居住者に対して少し厳しいかもしれません。もし、個人賠償責任補償特約を外す時は注意が必要です。

水災害の補償は不要なら外す

※詳細は下記のページで

保険金額を調整する

※詳細は下記のページで

水災害事故の損害について

水災害の補償を外す時は慎重に。

火災保険は、補償の範囲を限定することにより保険料の節約になります。ところが、いざ補償を外した後に、例えば水災害の事故が起きてしまうと「補償を外したのは失敗だった」となりかねません。

不要と思われる補償でも外すときには十分に注意することが必要です。もし、水災害の補償を付けるか、付けないかで判断ができない場合は付けておきましょう。

次に、水災被害のリスクを測る方法をお伝えします。

ハザードマップで確認をする

「国土交通省ハザードマップは、防災を目的として作られた地図で、水害や震災などの自然災害が起きたときの予測被害範囲を示したもので、全国の市区町村で公表されている地区の閲覧ができます。

ハザードマップで調べられるのは、以下の6つです。

  • 洪水ハザードマップ
  • 内水ハザードマップ
  • 高潮ハザードマップ
  • 津波ハザードマップ※
  • 土砂災害ハザードマップ
  • 火山ハザードマップ

この中で、水災事故となる可能性があるものは洪水、内水、高潮、土砂災害の4つのハザードマップになりますので、まずはこれらを確認しましょう。

※地震による津波は「地震保険」でしか対象となりません。地震による津波で水害を受けることがありますが、火災保険に水災の補償が付いていたとしても補償されません

地震に起因する災害は地震保険からの補償になります。津波への備えは地震保険の加入が必要になります。

ハザードマップはこちらをクリック

管理組合の火災保険 保険金額を調整する

マンション共用部分の保険金額を変更すると保険料の節約になることも。

例えば、マンション共用部分の評価額が10億円で火災保険を契約していたと仮定します。この10億円ですが、例えば、火災の時に全損の時に払われる保険金になるわけです。

ところが、耐火構造となっているマンションは火災で全焼になることが考えづらい為、例えば、保険金額を評価額の10億円ではなく、半分の5億円でセットすることがあります。これを50%の付保割合と言います。

付保割合を設定した場合は、分損の時に損害額が掛けた金額に応じて減額される「比例てんとならないように、実損係数を掛けて付保割合までの実損を受け取れるようにしていますがこれを実損てん補方式と言います。マンション共用部分の火災保険はこの実損てん補方式を採用しているケースが多くありますが、付保割合を低くして保険金額を下げれば保険料は下がりますが、保険金額を下げると保険料は割高となるしくみになっています。

マンション共用部分と戸建住宅の火災保険の違い

マンションの火災事故と戸建住宅の火災事故にはそれぞれリスクが異なります。一般的には戸建住宅の火災事故は全焼となるリスクがありますが、マンションの火災事故は分損となることがほとんどです。

この為、戸建て住宅の火災保険は再取得を目的としますが、マンション共用部分の火災保険は修復を目的とすることが一般的です。

戸建て住宅の火災事故

一般的に木造で造られている戸建て住宅。火災が起きると建物が全焼となる恐れがあります。
 

マンションの火災事故

一般的に鉄筋コンクリートで造られているマンション。火災事故が起きたとしてもマンションの全室に燃え移る事が考えづらい

  • 戸建て住宅の火災事故

戸建て住宅は火災事故の際に全焼の恐れがあります。よって火災保険の保険金額は再建築(再購入)に必要な金額でセットしておく必要があります。

  • 分譲マンションの火災事故

分譲マンション専有部分も戸建住宅と同じく火災事故の際に全焼の恐れがありますが、修理による復旧となりますので、火災保険の保険金額は修理費に充分な金額でセットしておく必要があります。

  • マンション共用部分の火災事故

マンション共用部分の場合、共用部分は修理による復旧になる場合がほとんどです。よって火災保険の保険金額はマンション全体を再建築するために必要な金額にしておく必要はない場合があります。例えば、大規模マンションは火災により全焼となることが考えづらい為、保険金額は再建築(再購入)に必要な金額でセットしなくても良いと考えられます。

※写真提供元:PIXTA

マンション管理組合 理事長と理事の皆様へ

マンション共用部分の火災保険も定期的な見直しが必要です。

お仕事やご家庭を抱えながらボランティアで管理組合の役員を務めている人にとっては、火災保険の見直しや点検は非常に負担が重く、なんとかしなければと思いながらも時間切れとなってしまい見直しもせずに前回と同じ条件にて火災保険の更新となってしまうケースがあるかも知れません。

管理組合のお仕事として、仮にマンションの火災保険を見直すことによって保険料を年間で50万円抑えることができたなら、10年間にすると500万円の保険料の節約に成功したことになり、これは管理組合の努力と言えます。

地震保険に加入していない管理組合様が検討していただきたいのは地震保険です。大地震で建物や設備が深刻な被害を受けた時に、区分所有者は大きな負担を強いられる可能性があります。地震保険は加入をしていたとしても、補償内容が限定的なため地震保険は役には立ちますが、マンション再建への金額には届かないことも考えられます。火災保険の更新の際にマンション共用部分の火災保険を見直すときは、地震保険を採用する、しないは別として地震保険は検討されるべきです。

これからの時代、修繕積立金会計は大規模修繕工事のためだけでなく、地震による建物損害の為としての蓄えも必要です。火災保険だけでなく、全体の管理費や修繕積立金の定期的な見直しも必要と弊社は考えています。

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