マンション管理組合（共用部分）の火災保険について

マンションの事故は様々なケースが考えられます。例えばマンション専有部で火災の事故が発生した場合、他の居住者の専有部分や共用部分にまで損害が及び、被害が大きくなればなるほど損害の金額が多くなってしまうケースが考えられます。

そのような事故が発生した場合に損害保険が付保されていませんと復旧費用の調達や負担が障害となって復旧工事の着手の合意形成に支障を来たす恐れが出てきます。マンションの事故は火災の他にも下記のような事故が考えられます。

1. マンションの共用部分や設備・施設等の不備・欠陥等が原因の事故
2. マンション住民の不注意による事故
3. 自然災害（風災・ひょう災・雪災・水災・地震）の事故
4. その他（破損・外来物の飛来）の事故

万一、事故が発生しても、復旧費の調達に困ることがないように、安定した管理体制を確立してマンションの財産価値の長期安定と、居住者間の良好な共同生活環境を維持して行くためには、「損害保険（火災保険）を活用」していくことが不可欠と言えます。

管理組合の皆さまは、マンション管理組合向けの火災保険を理解し様々な事故を想定した内容で特約や補償をセットしておくべきです。損害をカバーできるだけの修繕積立金があったとしても、事故により多額の修繕費を使ってしまったら、後でマンションの居住者から、何故きちんと保険を掛けていなかったのか？となりかねません。

マンション管理組合の理事の周期は１～２年で入れ替わるようですが、マンション共用部分の火災保険の保険期間は5年で付いている契約が多くあります。理事会役員の任期中に保険の更新がこないことも考えられますが、理事の皆様は、保険は付いているから安心と思わずに、「自分の管理組合の火災保険はどのような補償内容になっているのか」ということを把握しておく必要はあると言えます。何故ならばマンションには多くの損害事故リスクにさらされているからなのです。

マンションの共用部分に損害保険（火災保険）を掛ける場合に抑えておくべきポイントとしては、３つの保険の種類があるという事になります。

主契約となる建物（マンション共用部分、付属施設、付属設備など）に対して、火災保険の基本補償にオプション（特約）をセットします。オプション（特約）の付保も大きな役割を担う事がありますのでしっかり確認をしていきます。

賠償責任保険には、施設賠償責任補償特約（建物管理賠償責任補償特約）と個人賠償責任補償特約の2種類があり、それぞれに保険金額をセットしていきます。一部の保険会社に管理組合役員賠償責任補償特約があります。

建物に対して地震保険をセットするかを検討します。

​この３つの補償について、保険の目的となるマンション共用部分に「基本補償とオプション（特約）」をセットし、「賠償責任保険」や「地震保険」のセットを検討していきます。

分譲（区分所有）マンションには、各居室の区分所有者が所有する専有部分と、共用の玄関ホールや廊下、階段室などの共用部分があります。共用部分は区分所有者全員の共有に属し、通常は管理組合にて保険の手配を行っています。

共用部分の火災保険の補償内容は、住宅向けの火災保険とほぼ同じ内容です。（一部積立型の契約が存在しますが、利回り低下により新規で付保されることはほとんどなく、更改のタイミングで多くの契約が掛捨型に移行しています。）

専有部分：所有者の各個人が火災保険+個人賠償責任保険+地震保険などに加入。

共用部分：管理組合が火災保険に加入している。（火災保険+賠償責任保険+地震保険）

火災保険は、補償の範囲を限定することにより保険料の節約になります。ところが、いざ補償を外した後に、例えば水災害の事故が起きてしまうと「補償を外したのは失敗だった」となりかねません。

不要と思われる補償でも外すときには十分に注意することが必要です。近年では想定外の集中豪雨が起こったりします。その集中豪雨により、床上浸水までには至らないが、集中豪雨が原因で地下室に大雨が流れ込んでしまい設備が壊れてしまうような事故もあり得ます。

また、マンション共用部の火災保険のように住宅向けの火災保険の水災補償は完全な実損払いではありません。パンフレットで確認しますと次のような記載があります。

• 水災（台風、暴風雨などによる洪水・高潮・土砂崩れ・落石等）による損害額が新価額の30％以上となった場合
• 水災により保険の対象である建物について床上浸水または地盤面より45cmを超える浸水を被った結果、保険の対象が損害を受けた場合

もし、管理組合様の皆様で水災害の補償を付けるか、付けないかで判断ができない場合は付けておきましょう。

例えば、マンション共用部分の評価額が１０億円で火災保険を契約していたと仮定します。この１０億円ですが、例えば、火災の時に全損の時に払われる保険金になるわけです。

ところが、耐火構造となっているマンションは火災で全焼になることが考えづらい為、例えば、保険金額を評価額の１０億円ではなく、半分の５億円でセットすることがあります。これを５０％の付保割合と言います。

付保割合を設定した場合は、分損の時に損害額が掛けた金額に応じて減額される「比例てん補」とならないように、実損係数を掛けて付保割合までの実損を受け取れるようにしていますがこれを実損てん補方式と言います。マンション共用部分の火災保険はこの実損てん補方式を採用しているケースが多くありますが、付保割合を低くして保険金額を下げれば保険料は下がりますが、付保割合が下がれば下げると保険料は割高となるしくみになっています。

（例）保険金額１０億円のマンション

建物管理（施設）賠償責任補償特約は５千万円程度からセットすることができますが、賠償保険の保険金額にこれと言った適正な数値はありません。一般的な考え方として、物損事故ではなくて、賠償金額が高くなる可能性のある人身事故発生時を考えてみてください。例えばですが、管理不足により外壁の一部が剥がれ落ち、下に停めてあった車へ被害を与えてしまった等の物損事故であれば数十万～数百万円の補償金額で足りると考えられますが、建物設備（エレベーターなど）などに不備があり、死亡事故が発生したとなりますと数億円の損害賠償金となることも考えられます。

弊社のご契約者（管理組合）様は建物管理（施設）賠償責任補償特約の保険金額は１億円、３億円が多い傾向にあります。

管理組合の皆様は保険については、よくご理解されていない方がほとんどです。専門的な言葉やどんな時に保険金が支払いとなるのか？分からないと思われますので、火災保険に詳しい保険代理店（専門家※）を入れて話し合いを行いましょう。

マンション共用部分の火災保険を確認する時は、例えば以下の４つを確認してください。

1. 建物の構造、延床面積、共用部分の範囲が正しいか？ （マンション敷地内にある棟以外の共用施設・設備が含まれているか？）契約者名義（管理組合理事長名義か）
2. 必要な特約が付いているか？ （例えば、水濡れ原因調査費用、賠償責任等）
3. 不要な特約が付いていないか？（例えば、水災等）
4. ​補償できる金額は充分か？（建物の保険金額、地震保険金額、建物管理賠償の保険金額、個人賠償の保険金額）
5. 保険料の割引が出来ないか？ （地震保険は耐震等級２以上または免震建築物ではないかの確認。保険期間を１年契約ではなく、5年の長期一括払いなど）

​※火災保険の専門家とは？下記「保険代理店の選び方」リンクへ

マンションドクター火災保険のポイントは「マンション管理適正化診断サービス」です。まず、マンション管理適正化診断サービスを受けていただき、その結果の点数に応じて火災保険のお見積りとなります。

つまり、マンションの診断結果によって保険料が変わると言えます。マンション管理適正化診断サービスを受けていただけないと正確なお見積りは出来ませんのでお早めにご相談をいただく必要があります。

マンション管理適正化診断サービスは、マンション管理士に行っていただくのですが、マンション管理士による第三者がマンション管理状態の診断を行いアドバイスを無料でいただけるということは管理組合にとってとてもメリットのあることではないでしょうか。

診断に関して言えば給水管、排水管の更新工事をしっかり行っている場合は診断の評価点数が高くなります。そこで注意しなければならないのは一度、診断を受けると5年間、「マンション管理適正化診断サービス」を受けることができない点です。もし、給水管、排水管の更新工事などの大規模修繕のご予定があるのならば、マンションドクターの診断は大規模修繕の後に行うのが良いでしょう。

弊社にて、マンションドクター火災保険の概算見積りは出来ますが、保険料の正確なお見積金額を算出しご案内をする為には、診断後となる点にご注意ください。

平成２７年１０月に火災保険の改定があり、マンション管理組合様が加入される「マンション共用部分の火災保険」は大幅な値上げとなりました。これは高経年マンションを主として漏水事故による保険金支払いが増加し、保険会社の収支が悪化したことが要因の一つです。

この改定から、各保険会社は、築年数に応じた保険料体系となりました。一般的に火災保険はマンションの築年数が経過することによって保険料が上がっていくことになります。

築年数別　保険料UPのイメージ

ところが、メンテナンスを適正に行っているマンションの場合、高経年であっても漏水事故などの事故はあまり発生していないということです。高経年マンションだからという理由で一律保険料の値上げということでは、納得の行かないマンション管理組合様も多くいることでしょう。

高経年マンションの全てが、マンションドクター火災保険が適しているという訳ではありませんが、定期的なメンテナンスを行っているマンションなら「マンションドクター火災保険」をおすすめします。

火災保険は５年等と長期で契約している事が多く、これから「マンション共用部分の火災保険」が満期となるマンション管理組合の皆様は、築年数に応じて保険料の値上げが止まりませんので、複数の保険会社から見積もりを取るなどして、早めに保険料の値上げ対策を立てることが管理組合にとって重要と言えます。

火災保険の値上げ対策について何もしないということは、築年数に応じて保険料は値上げとなるならば、数年毎に管理費の値上げになってしまうという事になります。

マンションの火災保険料は一般的に築年数に応じて上がっていくとお伝えしました。築年数ごとに値上げとなるなら、居住者皆様のマンション管理費の値上げに直結し、それも数年毎に値上げとなってしまうと言うことがいえます。

それならば管理組合として現状を変えるために何をするべきか？を検討されても良いのではないでしょうか？その一つには現在の保険会社ではない商品を探して見るのです。

「今加入している火災保険以外に何かないだろうか？」と検討しようとする思いの他にその一方では、理事長や理事の皆様には次のような不安があるようです。

1. 保険会社や代理店を変えるのは気が引ける
2. 代理店は管理会社でなくて大丈夫？
3. 保険会社、代理店を変えると管理会社と保険代理店が上手く付き合えるか？

このような様々な意見があることでしょう。

１の保険会社、代理店を変えるのは気が引けるという事に関しては、お気持ちの問題だけであると思います。例えば、管理会社が代理店であれば、管理会社が扱っている保険会社の中から管理組合にとってメリットのある保険商品を提案されていると思われます。一方、管理組合にとって、管理費の経費削減についてメリットがあるかもしれないという、マンション管理組合に特化した他社にはない特徴的な新商品があるのなら、採用するしないに関わらず、マンション管理組合の理事長様、理事の皆様は「マンションドクター火災保険」は一考されてよいはずです。是非、理事会で取り上げてください。

２の代理店は管理会社でなくて大丈夫だろうか？というご心配は、管理会社ではない他の保険代理店を採用される際には、その保険代理店さんが何か起きたときにしっかり仕事をしてくれたら問題はありません。

３の管理会社、保険代理店が上手く付き合えるだろうか？という相性が心配という面があるかと思いますが、これは上手く付き合えそうな代理店であれば特に問題はないですし、問題があるという事なら次回から採用しなければ良いと思います。

管理会社がマンションドクター火災保険を扱っていないという事なら、管理会社からは、自社の扱う保険商品の中から火災保険の提案をされることになるかと思いますが、それとは別に管理組合が主導となって、日新火災海上保険株式会社のマンションドクター火災保険のお見積もりを取られることをおすすめします。

マンションドクター火災保険の特徴は良質な管理状況には割安な保険料を提供することにあります。よって直近で給排水管などの修繕を実施する予定があれば、マンションドクター火災保険の「適正化診断サービス」は修繕後の方が火災保険料が安くなる可能性が高まります。また、診断の有効期限は、診断から５年間の有効期限があります。これらの有効期限内に「適正化診断サービス」は受けられませんのでご注意ください。

お仕事やご家庭を抱えながらボランティアで管理組合の役員を務めている人にとっては、火災保険の見直しや点検は非常に負担が重く、なんとかしなければと思いながらも時間切れとなってしまい見直しもせずに前回と同じ条件にて火災保険の更新となってしまうケースがあるかも知れません。

しかし管理組合のお仕事として、仮にマンションの火災保険を見直すことにより保険料を年間で５０万円抑えることができたなら、１０年間にすると５００万円の保険料の節約に成功したことになり、これは管理組合の素晴らしい努力と言えます。「今の火災保険このままで大丈夫だろうか？」「他の保険会社の商品はどうなのか？」と疑問を持たれてください。最終的な判断として「火災保険値上げの為に管理費を上げる」その前に検討してもらいたいものです。

そして、マンションのメンテナンスをされているなら「マンションドクター火災保険」を是非、ご検討いただければと思います。マンションのメンテナンス（特に給水管、排水管の更新・更生工事など）を行っている管理組合様は、マンションドクター火災保険の見積りを取られるように頼んで見て下さい。

次に、保険のプロから見て気になるのが、マンション共用部の地震保険の付保率が低いように見受けられます。地震保険に加入していない管理組合様に検討していただきたいのは地震保険への加入です。大地震で建物や設備が深刻な被害を受けた時に、区分所有者は大きな負担を強いられる可能性があります。地震保険は加入をしていたとしても、補償内容が限定的なため地震保険は役には立つものの、マンション再建への金額には届かないことも考えられます。しかし、地震保険の加入がなければマンション共用部に損害が発生しても保険からは何も出ません。火災保険の更新の際にマンション共用部分の火災保険を見直すときは、地震保険を採用する、しないは別として地震保険の検討をされてください。

マンションの資産価値を高めていき、次の世代へ繋げるマンションを！その為には火災保険料を抑えて、その余った予算で他のマンション運営に使うことが出来たら良いと考えております。

マンション共用部分の火災保険も定期的な見直しが必要です。マンションドクター火災保険もご検討ください。