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平成31年
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労災あんしん保険部門1位
 
平成31年
日新火災 全国ファミリー会員コンテスト
増収部門2位
 

「マンション管理組合火災保険」マンションドクター火災保険ブログ編

代表の高倉がつぶやく火災保険について

「教えて!火災保険」代表の高倉がマンションドクター火災保険についてつぶやいていきます。尚、本ブログは自分が日々感じた事、火災保険に関する事故などを書いていきます。

当サイト内にある保険商品の説明とは関係がありません。また、当記事が書かれた時点での情報ですので、常に最新の情報とは限りませんのでご注意ください。

不定期ですが、頑張って書いていきますので参考にしてください。よろしくお願いします。

逗子市の土砂崩れ事故の土地の所有者は「マンション管理組合」!?

まさかの土砂崩れ事故。所有者責任はマンション管理組合?

2020.3.16の記事

2020年2月5日に神奈川県逗子市で池子2丁目の市道に面する民有地の斜面の土砂が崩れ、通行中の女子高生(18)が死亡するという大変痛ましい事故が起きましたが、皆様も私と同じように住宅街でこんな事が起きるのか?と驚かれたかと思います。

崩落原因について、逗子署や逗子市は「調査中」としているようで逗子署は、住民らへの聞き取りの結果、崩落前に斜面で工事をしていたり異常があったりした情報は把握していないという。

逗子市やマンション管理会社などによると、崩れた斜面はマンション管理組合が所有していたようです。この逗子市で発生した土砂崩れの責任が誰にあるのか?最近になり事故の責任は「マンション管理組合」ではないか?という話が出てきたので更に驚きました。

神奈川新聞の記事によると、

敷地内の設備管理を行う「大京アステージ」(東京都)によると、斜面は管理組合が所有している。斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず、同社は月1回以上の目視点検を実施していたが、「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としている。

事故を受け、5日夜には管理組合の理事会が開かれ、事故の状況などが報告されたという。同社は「対応は管理組合が主体となるが、できることは全面的に協力したい」としている。

マンション住民らからは戸惑いや不安の声も上がった。ある住民の女性は「住民が斜面の所有者であることは事故後に初めて知った。認識していた人は少ないかもしれない」と打ち明ける。次女家族がマンションに暮らすという近所の70歳代の女性は「斜面でまた崩落が起きないか不安、と話している。今後どうしたら良いのか心配」と話した。

という事なので大京アステージつまりマンション管理会社には責任がないとの見解を述べているようです。

昨日、TBSの噂の東京マガジンを見ていましたら、土地トラブルに詳しい弁護士が次のように語っていました。

  • 崖の所有者が事故によって起きた損害について賠償する
  • 損害賠償請求される場合の金額は大体トータルで6000万円前後
  • 土地の所有者は特に政策的に責任を重くされているので許されないことになっている
  • 一般の人はそこまで認識していない人が多いので加害者となってから気づくという事が多く、加害者にとっても気の毒な状況はある。

逗子市や国に責任がなく、マンション管理会社も責任がないとなれば、果たして責任は何処になるのか?特にマンション管理組合やマンションの住民の皆様には今後どのような事になるのか?とても気がかりとなるでしょう。

災害の多かった平成」マンション共用部の火災保険も例外ではありませんでした。

平成は災害の多い時代でした。令和の時代はどうなるのでしょうか?

平成が終わり令和という新しい元号になります。平成は災害の多い年でしたが、マンション共用部も今までにないような想定外の事故例※1,2,3も発生した時代でした。これらはマンションの火災保険で対応できないといったケースも多くありました。

※例1 :大雨、強風により、雨水がマンション内に侵入するという原因不明の床下水災

※例2 :風により老朽化した外壁がはがれてしまった。(通常ではあり得ない。)

※例3: 台風によりマンション共用部の一部がはがれマンション住民の車に接触した。

これらの事故によって、約款上では免責事項に該当してしまうにもかかわらず、理解されていない修理業者さんは管理組合に対してマンション共用部の火災保険で出るから修理しましょうとお互いが同意してしまい、保険対応ありきで修理を行ってしまった後日、保険では対象外となり、修理業者と管理組合でもめてしまうケースもあったようです。弊社でも同様な事故が一件ありました。

このような事はとても残念なことですが、マンション共用部の火災保険で対象となる事故の場合とならない場合の事故の境目の判断はとても難しく、保険に詳しくない人がうかつに勝手な判断をしてしまうのはトラブルの元となり、とても危険だと思います。マンション管理組合様も修理業者様もこれから気を付けてください。

さて、平成から令和となりましたが、保険のプロから見ると新しい元号に変わったからといって様々な日本の自然災害やマンションの事故が減るとは思えません。

特にマンションは築年数が経過し老朽化がすすみます。老朽化が進みますと特に給排水管等老劣化が進み下の階への水漏れをしてしまう事故も増えていくことが予想されますし、老朽化した建物は新築と比較して損害を受けやすいですので、異常気象によって風災などの事故が増えてしまうことも予想されます。

先日、マンション共用部に火災保険が付いておらず火災事故が起きてしまって大変な状況であるという管理組合の理事長から「マンション共用部の火災保険の加入をやめた後に火災が起きた。まだ復旧していないが今後は火災保険の加入を考えたいのだが、どうするべきか?」といった内容の相談がありました。マンション火災保険の保険料は年々高騰しておりますが、保険料の高騰を理由に保険加入をやめるという選択はいかがなものか?と私は思います。保険会社が保険料を上げると言うことは、それだけ新築ではないマンション共用部には事故のリスクがあるからと考えていただきたいです。

アドバイスになりますが、マンションの災害への対策として、修繕積立金の資金計画を点検・必要に応じ見直すこと、加入している火災保険を点検・必要に応じ見直すことです。

これとは他に「管理に掛かる費用のコストダウンを目指すことです。管理に掛かる費用のコストダウンを目指し、その分、修繕積立金に回せないか?などコストダウンは管理会社の見直しも含めて慎重に行うと良いのですが、実態上は色んな意見があるようなので中々難しいようですね。

少なくとも「マンション共用部の火災保険料が値上がるから保険をやめてしまう」のはオススメできません。豊富な修繕積立金があれば別です。

平成32年(西暦2020年)マンション共用部火災保険の満期を迎える管理組合様

マンション共用部の火災保険は平成32年(2020年)に満期を迎える管理組合様が多く見受けられます。

平成32年9月にマンション共用部の火災保険が満期となる管理組合様が多いはずです。それもそのはず、弊社にも多くの管理組合様から火災保険の見直し依頼を受けていますが圧倒的に多いのは平成32年9月に満期となるご契約です。

というのも平成27年10月に火災保険全般に大幅改定がありました。中でも建築年数に応じた保険料体系へ変更された事です。現在では建築年数に応じた保険料体系へ変更されています。

特に築年数が20年を超えるマンション管理組合様は平成27年10月に変わる火災保険の改定に備えて平成27年9月の内に加入している火災保険を解約して最長の5年に中途更改(解約して火災保険をかけ直す)をした為になります。

よって平成27年9月末日~平成32年9月末日の保険期間となっているご契約が多いのです。

水漏れ損害について 出典:保険料率算出機構より
  支払い件数 保険金
2015年 40,152件 211億
2014年 35,376件⤴ 186億
2013年 33,785件⤴ 178億
2012年 32,260件⤴ 177億
2011年 29,113件⤴ 162億

水漏れ損害とは水道管から水が漏れ、床が水浸しになるなどの損害です。近年、保険金の支払いは増加していますが、その背景としては以下のような事故が増えていることが考えられます。

  • 凍結による水道管破裂
  • 老朽化が進んだ給排水設備により生じた漏水等
建物の老朽化

建物が古くなるにつれて給排水設備の老朽化が進み※1※2、漏水などの事故の増加が懸念されます。建築年数別に見ると、築19年以上の住宅戸数は1988年には2,122万戸でしたが、2013年には2,918万戸に増加し、構成割合も60%を超えています。

※1住宅設備の対応年数は建築年や設備種類によって異なりますが、例えば、1975年以前に建築された建物の給水管については、最初の修繕工事を行う目安は建築から20年後とされています。「マンション管理標準指針(国土交通省)

※2国土交通省のアンケート調査によると、例えば、1974年以前に建築されたマンション(サンプル数172件)のうち、大規模な計画修繕工事において給水設備に対する修繕が実施された建物は約45%に止まっています。「平成25年度マンション総合調査結果」(国土交通省)

 

マンション共用部の火災保険が値上げとなっている理由には
  • 上記のような建物の老朽化による水漏れ事故が増えている
  • 築20年以上のマンションが増えていくため
  • 自然災害(風災・雪災)の支払いが増えているため

平成32年9月に満期を迎えられるマンション管理組合様の火災保険は大きく値上げとなってしまう事が考えられます。これから満期を迎えられる管理組合様の火災保険は平成27年9月に行われた中途更改という値上げによる緊急的な対策は今はありません。弊社が今までマンション管理組合様から相談を受けたケースで最も多いのは保険料の値上げについてです。それも僅かな値上げではなく、同じ条件で更新すると(2倍~4倍)になってしまうのでどうしたらよいか?という保険料についての相談です。

大量に満期を迎えられることによる混乱も想定されます。平成32(2020年)年9月に満期を迎えられるマンション管理組合様はお早めに相談をお願い致します。

自主管理とマンションドクター火災保険について

自主管理マンションはしっかりとした運営をされている管理組合様が多いように感じます。

当社(教えて!損害保険:運営のあおば総合保険(株))では自主管理マンション管理組合様のご契約割合が多くあります。自主管理マンションでも様々かとは思いますが、マンション管理会社に支払うお金が無い分、メンテナンスなどに掛けるべき費用には掛けているしっかりとした運営をされている管理組合様が多く感じられます。全てでは無いかと存じますが。

ほとんどのマンション管理組合様ではマンションの管理会社に管理業務を委託していますが、当社にお問合せをいただく中小規模のマンション管理組合様は、自主管理も多いものだなと改めて思います。

弊社へお問い合わせをいただく中で、自主管理のマンション程、マンション管理適正化診断サービスの評価点も高いケースが多くあります。特にお金に関すること、例えば、

長期修繕計画と修繕積立金の設定状況について

一定の計画期間以上の長期修繕計画が定められており、かつ定期的に見直されている。

国土交通省が定める“マンションの修繕積立金に関するガイドライン”の「目安の幅」の下限額以上で修繕積立金を設定しており、かつ均等積立方式で長期修繕計画最終年に資金計画が黒字になっている。

管理費および修繕積立金を3か月以上滞納している区分所有者がいない。

自主管理マンションで上記の事を実行されているのは素晴らしいと思います。管理費や修繕費は適正に使われて無駄遣いをせず、しっかりと運営されていて、管理組合員がそれに賛同しているということです。次に、

管理実態について

国土交通省が定める“マンション管理標準指針”の中の「管理組合の運営」項目について、半数以上の項目で「標準的な対応」を実施している。

また、定期調査、検査についても

特定建築物等定期調査

特定建築物等定期調査報告をしており、直近の調査で指摘事項がない、もしくは改善されている。(自治体によっては、特定建築物等定期調査報告の対象外である)もある。

建築設備定期検査

建築設備定期検査報告をしており、直近の検査で指摘事項がない、もしくは改善されている

防火設備定期検査

防火設備定期検査報告をしており、直近の検査で指摘事項がない、もしくは改善されている

消防用設備等点検

消防用設備等点検を実施しており、直近の調査で指摘事項がない、もしくは改善されている

こちらに加点となる場合が多いです。

また、法定点検・修繕工事の実施状況について

評価点の高い、給水管、排水管の更新・更生工事を実行又は直近の長期修繕計画において、共用部分および専有部分の給水管について、新築時(更新工事実施時)より25年以上の修繕周期が設定されており、診断時点でその修繕周期内である

これらに加点が加わるとマンションドクター火災保険が決まりやすいそんな傾向があるようです。

しかしながら管理組合様だけで実態上の運営を行うのは中々の苦労があるものと思われますが、管理組合様が自主管理を行えば、管理会社へ業務委託を行う必要がなくなるのでそれに対して費用は発生せず、キャッシュフローは良くなり居住者一人一人の管理費はかなり楽になると思います。

今まで私がマンション管理組合様を見てきた中で、中小規模のマンションで合意形成がしやすく管理組合の運営上、リーダーとなれる人が複数人いる管理組合様なら自主管理でも問題ないような気がします。そんな自主管理マンション管理組合様から当サイトへのお問合せがあると結構な割合でマンション管理適正化診断では良い内容となることが多く、マンションドクター火災保険の保険料も割引きとなるケースが多いのでご契約が決まりやすいということなのだと思います。

次年度保険料の値上げ対策に動いている管理組合様がある??

来年満期を迎える火災保険ならマンション管理組合の火災保険を見直しは値上げとなる前の今年(2018年)が良いってことね。

「2019年から火災保険は全国的に値上げとなるのですか?」そんなお客様(管理組合様)からの声が多くなりました。

最近の自然災害増加で損害保険各社の保険金支払いが増えており、各新聞社では火災保険料は2019年から5%程度引き上げられるのではないか?という記事が出ています。

2019年から地震保険の値上げが決定的ですが、地震保険に加えて火災保険も値上げとなってしまっては管理組合様の皆様が加入する「マンション共用部の火災保険」が更に値上げ※①となってしまうのは頭の痛いところかと存じます。

※① 損害保険会社各社は2015年10月に築年数に応じた保険料体系となりましたが、新築マンション以外のマンションは実質的に2倍、3倍、4倍となってしまった管理組合様も少なくありませんでした。

現在、折衝中の他社でご加入中のとあるマンション管理組合様では来年度の保険料値上げの情報をいち早くキャッチし、値上げとなる前に今年の12月に現契約を解約※②し平成30年の12月から5年間として保険の付け直しを検討されています。

※② 火災保険は解約すると未経過分に対しての解約返戻金があります。

来年の2019年に値上げとなる「火災保険と地震保険」。マンション管理組合様として今、火災保険で何が出来るのか?他にも様々な議題があるかと思いますが管理費に直接影響の出る火災保険についても今、議題に取り上げられてみてはいかがでしょうか?

災害が増えた為?マンションドクター火災保険の問い合わせが続々と!

値上げとなっているマンション共用部の火災保険は保険料だけでなく補償内容もよく確認しましょう!

平成30年6月の大阪府北部地震7月の集中豪雨同じく同月から8月にかけて発生した台風12号そして9月の北海道胆振東部地震など恐ろしいことに今年は止むこと無く日本全国で起きている災害の情報が入ってきます。

これらの災害の影響もあるのでしょうか?マンションの管理組合様からのお問い合わせも随分増えてきています。

現在、加入されている火災保険の内容を拝見すると保険のプロから見るとこの補償内容で大丈夫なのだろうか?と考えてしまう掛け方をしている管理組合様も少なくありません。(例:自己負担額が多い。風災・ひょう災・雪災の補償が付いていない。河川のそばのマンションだが水災の補償が付いていない。地震保険が付いていない。その他)

低層、中層、高層、団地型マンション、それぞれのマンションによって考えられるリスクが違ったり、今まで起きた事故はどんな事故だったのか?などヒアリングをすることにより見えてくるリスクもあります。

日本全国に管理組合様は多くの件数がありますが、私のようなマンション共用部に詳しい火災保険のプロ代理店は、マンション管理組合様それぞれに火災保険の提案する内容も変わります

マンション管理組合の皆様に申し上げたいのは、管理組合様の皆様の中だけで火災保険の内容を決めるのではなく、第三者であるマンション管理組合の火災保険に詳しい代理店に加入している火災保険の内容を一度見てもらいどんなリスクが考えられるのか?同時に保険のプロとしてのアドバイスをもらう事をおすすめします。

マンションドクター火災保険のご契約が立て続けに!!

8月は2つの管理組合様から「マンションドクター火災保険」のご契約をいただきました。

マンション管理組合の皆様からマンションドクター火災保険のお問い合わせをいただいておりますが、8月は2つのマンション管理組合様とマンションドクター火災保険のご契約をいただきました。

マンションドクター火災保険をお問い合わせをいただく上で感じるのですが、はじめは理事長や理事の方は半信半疑といった感じでどちらかというと「金額を知りたいだけで実行するかどうかは分からない」と素っ気ないそんな態度を示されるのですが、打合せをすればする程、今の提案されている火災保険はどうなのだろう?と言う疑問に変わり、最後には自分の管理組合は火災保険をほとんど使った事が無いのに保険料が今の数倍になるのはおかしくないか?という感情に変化していくことが多いです。

今回ご契約をいただいたマンション管理組合の理事長様が下記2つの事をお調べいただき次のような言葉をいただきました。

  • 日新火災のディスクロージャー誌を閲覧すると会社的に何ら問題もないどころか大手損保と遜色も無くむしろソルベンシーマージン比率など良いところも多く信頼できる。

​日新火災のディスクロージャー誌URLはこちら

https://www.nisshinfire.co.jp/ir/disclosure.html

  • 代理店(あおば総合保険(株))は日新火災から高く評価を受けているファミリー会員で問題は無く信頼できる。

日新火災の代理店案内URLはこちら

https://www.nisshinfire.co.jp/agency/agency.php

今回のご契約のように、小さな疑問から視野が広がり(マンションドクター火災保険導入の検討)、新たな発見(メンテナンス状況が良いと保険料の低減となる)へと繋がりマンションの管理組合としても、管理費の節減に繋がりとても良い判断となったようです。

マンションドクター火災保険概算見積り依頼について

平成30年8月の「マンション管理新聞」にも取り上げられていますが、マンションドクター火災保険の認知度も全国的に徐々に高まってきたと思います。

平成30年に入りマンション共用部分の火災保険についてのお問い合わせが多くなりました。ご相談は毎月のように全国のマンション管理組合の理事長様、理事の皆様からいただいております。

また、土日や祭日といったマンションの理事会の前後にいただくことも多くなりました。弊社は基本、日曜、祭日を定休としていますがマンションドクター火災保険の事なら定休日でも連絡は繋がりますのでどうぞご遠慮なくご相談ください。

ご相談事項は主にこの2つです。

  • マンション共用部分の火災保険が満期となるがかなりの値上げとなる。マンションドクター火災保険はメンテナンス状況に保険料が反映されるようだがどうなのか?
  • マンション共用部分の火災保険を1又は2年前に更新したが、今までと全く同じ保険会社、補償内容だった。果たしてそれで良かったのか検証して欲しい。

これらはマンション管理組合の皆様のご意見ですが、日に日に増しているように思えます。それだけ一部のマンション共用部分の火災保険について保険料の値上げが尋常では無いということなのでしょう。

そんな中でマンションドクター火災保険の場合は保険料はどれくらいなのか?という意見も多くいただきますが、こちらは「マンション管理適正化診断サービス」を受けていただき、尚且つ現在ご加入中の火災保険の内容を拝見しませんと正確なお見積もりが出来ません。

ですが、「マンション管理適正化診断サービス」を受けないで概算でも教えて頂けないか?という管理組合様の意向も多くあります。弊社としましては、これらのマンション管理組合様の声を受け入れて「マンションドクター火災保険概算お見積もり」を致します。この「マンションドクター火災保険概算お見積もり」なら「マンション管理適正化診断サービス」を受けることなく概算の保険料が分かりますので便利かと思います。「マンションドクター火災保険概算お見積もり」で保険料を見てから「マンション管理適正化診断サービス」へ移行するマンション管理組合の皆様も多くあります。

まずは保険料がどれくらいになりそうなのか知りたい、そんな管理組合様にはぴったりかと存じます。「マンション管理適正化診断サービス」を受ける前に概算保険料を知りたいという管理組合様は下記、緑のバナーにありますマンションドクター火災保険概算お見積りはこちらをクリックして情報をご入力してください。

マンション管理適正化診断サービスを受けてみたい管理組合様は下記、緑のバナーにありますマンション管理適正化診断サービスはこちらをクリックして情報をご入力ください。

火災保険を決められない?マンション管理組合

活発な意見を交わしてより良いマンション管理組合にするには?マンションに問題があれば先延ばしにせず早い時期に解決するのが良いはずですが、、、

マンション共用部分の火災保険を販売する上で気になる点が1つあります。それはマンション管理組合が意思決定を出来ないそんな管理組合があることです。

私の方で今までとは違った管理組合にとって良い保険の提案をしても、リスクコンサルティングをして新たなリスクを発見しても、弊社の提案する火災保険が他社と比較して保険料で確実に優位性があったとしてもそれでも決められない管理組合があります。

マンション管理組合は、会社とは違いほとんどが持ち回りでしかもボランティア活動です。理事の皆様で意見をぶつけ合ってより良い管理組合を目指すというよりも、出来れば自分の任期中にはあまり意見を出さずに今までのやり方を変えずそのまま任期を終わりたいと思っている理事の方も少なくないかと思われます。

また、同じ敷地内に住んでいますので会社との人間関係とはまた違ったナイーブな面も影響してか事なかれ主義となってしまうこともあるのかと思います。

この他に、マンション管理会社への依存度が高い管理組合も決められないケースがあります。「何か問題が起きたら管理会社に任せれば良いだろう」「豊富な管理費があるから高くても火災保険料を払えば良いじゃ無いか」「火災保険を他に変えたら管理会社の担当社員が可愛そうだ」このような考え方のマンション管理組合様はマンション建築時に加入をされたままの状態で見直しもされず、例えば地震保険が付いていなかったり、同じ保険会社で継続していて保険料の高い火災保険でそのまま付保されていることが見受けられます。このような場合で、大震災が来てマンションに相当な被害を受けたり、数年後には管理費、修繕積立金が少なくなってしまったそんな先の事も考えられます。

  • 大震災が来てマンションに相当の被害が出てしまった。修繕積立金だけではとても足りそうにない。
  • 火災保険の保険料が他社で契約しておけばもっと管理費の費用削減が出来たのにそうしていなかった。

と問題が起きてから管理会社に責任転嫁することはできません。それにいつか必ず来る大規模修繕には多額の費用が掛かります。管理費、修繕積立金は上手く使っていきませんと後でお金が足りなくなってしまう恐れがあります。このようなケースは問題を解決してこなかった、計画的に行わなかった管理組合に道義的責任がないとは言えません。

管理組合の皆様によく考えていただきたいのは、管理組合の目的は共通の財産であるマンションを維持管理することです。

管理組合の目的(引用元:(株)住宅あんしん保証ホームページより

標準管理規約(単棟型)の「第2節 管理組合の業務」を見ると、管理組合は、管理組合が管理する敷地及び共用部分等(組合管理部分)の保安、保全、保守、さらには清掃、消毒及びごみ処理を行うとされています。管理部分の修繕、そして長期修繕計画の作成、または変更に関する業務、長期修繕計画書の管理も重要な業務です。
他には、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務なども含まれます。細かいところでは、風紀・秩序・安全の維持に関する業務、防災に関する業務、広報及び連絡業務にも配慮するといったことも記されています。

管理組合が創意工夫をして住みやすく快適なマンションにすることと、マンションの資産価値を高める(下げない)努力をされることです。

マンション管理組合はマンション管理会社だけでは解決できないこともありませんか?マンション管理会社に全てを依存することなく時にはコンサルティング会社、マンション管理に詳しい弁護士、マンション管理士の意見を活用したり火災保険のことはマンションの火災保険に詳しいプロの保険代理店の意見を参考にするのはとても良いことであるはずです。

コンサルティング会社や弁護士、マンション管理士は仕事を依頼すると費用が発生しますが、マンションの保険契約をしている保険代理店への相談費用は無料のはずです。マンションの火災保険は管理会社ではなく火災保険に詳しいプロの保険代理店に契約を任せても問題はなくむしろマンションの損害リスクについてアドバイスを聞けたりするのでプロの保険代理店の意見はメリットが多いと思います。

残念なことにこのような「決められないマンション管理組合」では将来のマンション試算価値に影響が出てくることが懸念されます。そして今現在、築古マンションにはどんな問題が生じているかご存じでしょうか?修繕積立金が無いので水漏れの原因となっている給排水管の更新・更生工事が出来なくて事故が多発しているマンションも多くなっていて、保険会社も支払いが増加する一方なので保険料が値上げとなったのではないでしょうか?

是非、過去の歴史を見習い、これから起こりうるであろう問題にきちんと向き合い管理費が少なくないか?修繕積立金は足りるのか?火災保険は見直しの必要は無いか?などといったマンションの未来への解決を図ろうとする態度や行動がとても重要だと私は思います。

プリウス爆発事故によりマンションに損害が!

いつ、どこで、どんな事故が起きるか分かりません。

平成30年3月30日(金)のニュースで大阪市内のマンション駐車場に止められていた乗用車が突然爆発し、車内にいた住人の男性が負傷する事故が起きました。車内からはライター用のガスボンベが多数発見されており、ガス吸引していた可能性が高いとみている。

この爆発によりマンションのガラスが何枚か割れてしまっている様子です。ツイッターでマンションの被害の状態が分かる写真もいくつか投稿されており、相当な爆発事故だったことが考えられます。

ツイッターのつぶやきには

  • 大きな火災にならなかっただけでも
    不幸中の幸いでしょうか?
  • 爆発でマンションが揺れた
  • 大阪のマンションの駐車場にとまっていた乗用車で爆発が起き、乗っていた男性が軽いけがをしたほか、マンションのガラスが広い範囲で割れる被害が出ました。
  • 大阪府・南江口のマンション駐車場で「プリウス」が爆発!マンションが揺れて他のクルマもメチャクチャ
  • 地震のようなドン!という爆発音の後マンションが揺れた」

そんな状態だったようです。怖いですね。

マンションの防犯対策について

今日はマンションの防犯対策について書いてみたいと思います。防犯意識の向上により、マンションには監視カメラやオートロックの設置は当たり前になってきています。ところがオートロックであれば安心ということはなく、オートロックは侵入の可能性を低くさせる効果はありますが、不特定多数が出入りするマンションではそれだけでは十分ではない状況と言えます。

※出典:警視庁(東京都内における侵入窃盗認知件数の推移)

年度 侵入窃盗認知件数
平成28年

5,230件

平成27年

6,324件

平成26年

6,925件

平成25年

7,756件

平成24年

7,970件

侵入窃盗認知件数は年々減少傾向にあります。

※出典:警視庁(侵入窃盗の手口別発生状況

空き巣 2,171件

家人等が不在の住宅の屋内に侵入し、金品を盗むこと

出店荒し 1,014件

閉店中の店舗に侵入し、金品を盗むこと

事務所荒し 427件

会社、組合等の事務所に侵入し、金品を盗むこと

忍込み 411件

夜間家人等の就寝時に住宅の屋内に侵入し、金品を盗むこと

金庫破り 180件

事務所等に侵入し、金庫(手提げ金庫を除く。)を破って金品を盗むこと

居空き 168件

家人等が在宅し、昼寝、食事等をしているすきに住宅の屋内に侵入し、金品を盗むこと

学校荒し 101件

学校等の建物に侵入し、金品を盗むこと

病院荒し 84件

病院、診療所等の建物に侵入し、金品を盗むこと

※出典:警視庁(侵入窃盗の場所発生状況)

  • その他の住宅(3階建て以下の共同住宅、テラスハウス等) 
23.1%

一戸建て住宅

22.1%

中高層住宅(4階建て以上)

11.6%

飲食店

14.0%

会社・事務所

11.9%

商店など

8.1%

学校

2.1%

病院・診療所

2.0%

神社

0.6%

特殊営業店

0.5%

その他

4.1%
マンションの防犯対策

防犯の設備が進化するとともに、犯罪の手口も進化していきます。防犯にはこれをすれば大丈夫といったことはなく犯罪回避措置を事前に備えておくことが有効といえます。

  • 防犯カメラ、照明の設置

防犯カメラは効果の高い防犯対策です。ダミーの防犯カメラでも有効と思われますので、大量に設置する場合には混ぜてもよいと思います。また、暗く死角になりやすい場所には人を感知すると点灯する明るいセンサーがあれば更に効果が高いと思われます。

  • 鍵かけの徹底

マンションの場合、オートロックだから少しなら大丈夫だろうと言って鍵を掛けずに近くのコンビニまで出かけてしまう事はあるようです。その瞬間を泥棒は狙いますので、短時間の外出の際にも施錠は必要です。

  • 挨拶をする

犯罪者は、顔を覚えられることが一番嫌がることです。マンションの敷地内では居住者同士で挨拶を交わすことをおすすめします。

  • 住民によるパトロール

犯罪者はマンションの下見をします。住民によるパトロールは防犯意識の高いマンションと思わせることが出来ます。

やるべき事をやっておく事で犯罪の抑止力になります。重大な犯罪が起きてしまうと管理状態が悪かったのではないか?とマンションの評価を下げる要因となることもありますので、マンションの居住者で話し合い、できる限り知恵を絞って防犯対策をされることをおすすめします。

マンションドクター火災保険は土日でも相談を承ります

理事会の日程の都合上、火災保険の見積もりはすぐにでも欲しい場合もあるかと思われますが、、、

平日よりも土日に理事会があるからと思われますが、マンションドクター火災保険の問合せは土日が多いです。お問い合せのほとんどが、「もうすぐ火災保険の満期となるが、保険料が2倍3倍になっている。そちらの火災保険はどうなのか?」と言った内容です。そんな場合は多くの保険会社から見積もりを取って比較検討されたいものと思われます。

保険会社(日新火災)に相談すると言っても平日の9時~5時に限られますし、満期が近ければ近いほど火災保険の見積もりは理事会後すぐにでも欲しいところですね。マンションドクター火災保険の場合、マンション管理適正化診断サービスが終わらないと正確なお見積もりは出来ません。

満期までお時間がなく、マンション管理適正化診断サービスが終わるまで火災保険の見積もりを待つ時間が無いということも多く意見をいただきます。

そんな場合は概算のお見積もりをいくつかご紹介をすることが出来ます。この「概算の見積もり」によって、おおよその保険料が分かります。火災保険の満期まで時間が無い、だけどマンションドクター火災保険の見積もりを欲しいという管理組合様はご利用ください。

https://www.aoba-jiyuujizai.co.jp/mansion/mitumori

マンション管理組合の火災保険は転換期なのですね

マンション管理組合の火災保険を今までと違う会社へ切り替えることは容易ではないかもしれませんが、管理組合にとって良いこと(管理費コスト削減)なら決断も必要と思います。

マンション管理組合の皆様が加入する火災保険の保険料が値上げとなり、困っている管理組合様からお問合せをいただく事が増えてきました。そんな中で、

  • 火災保険は保険会社が変わっても補償内容を同じにしておけば問題ない
  • 何かあった時はしっかりやってくれそうな代理店を選んだのだから問題はない

そんなポジティブな意見の管理組合の皆様は「マンションドクター火災保険」への切り替えを行っていただいています。

その一方、お問合せを頂いても中々前に進まず、結局今回は時間切れで断念となり、今までと同じ保険会社で加入をするという事もあるようです。

  • 火災保険の保険会社を変えるということは、今までの保険会社へ申し訳ない。
  • 保険を変えたら事故が起きた時にきちんと対応してくれるだろうか?
  • 保険はきちんと払われるだろうか?
  • 大規模災害が起きたら保険会社は倒産しないだろうか?

理事長や理事の役員の皆様が管理組合の皆様の合意を得るのは大変な事ですし、いざ保険会社を切り替えてみた後に、何か問題が起きてしまい管理組合の皆様が満足のいかない結果になってしまったら責任を追及されることがあるかも知れません。

それよりも同じ補償内容なのにも関わらず、保険料でこんなに違うのに何故、保険会社の変更を検討しないの?」「管理費削減する気は無いの?と追求されることがあるかも知れません。

代理店の私(高倉)が感じる事は、マンション共用部分の火災保険という商品が特徴的であり、更に一般の人には補償内容など分かりづらい点が多くあるかと思われますので、結局どうしたら良いか分からないという理事長、理事の皆様が多いように思われます。

マンション共用部分の火災保険は平成27年10月に大幅改定がありました。つまり現在はマンション共用部分火災保険の転換期なのです。管理組合の皆様で火災保険をどうするか?いずれにせよ話し合いをするときはくるでしょう。

マンション管理組合の火災保険と「保険のプロ代理店」

保険のプロ代理店といっても、それぞれ得意分野があるのが一般的だと思います。

マンション管理組合の皆様が加入する火災保険のほとんどは、マンション管理会社が取扱っているケースが多く、我々のような損害保険のプロ代理店が扱うことは稀と言えるかも知れません。

他の損害保険代理店で、長く保険代理店を経営しておられても、マンション管理組合の火災保険は一度も取扱ったことがないという事もよく耳にします。

それもそのはず、我々のような損害保険のプロ代理店の多くは自動車保険を経営の柱としてその他に、火災保険や傷害保険、賠償責任保険、となっているケースが多いからです。

損害保険プロ代理店は、経営の柱である自動車保険に付随して、個人顧客の場合なら住宅の火災保険や傷害保険に生命保険をクロスセールス。法人顧客なら自動車保険に付随して火災保険、賠償責任保険、労災上乗せ保険に生命保険のクロスセールスというパターンが多いと聞きます。

弊社も損害保険のプロ代理店ですが、同じくマンション管理組合の火災保険は、既存のお客様からほとんど相談や紹介を受けることがありません。例えばマンションに住んでいるお客様に対してこちらから共用部分の火災保険(管理組合の皆様が入る火災保険)について声かけをしても、何のことやら?という人も多く、マンション管理組合の理事を経験したことのある人くらいしか分かっていただけません。つまり、マンション管理組合の火災保険は、ほとんど相談や紹介を受けることがない商品なのです。

やはり、このマンション管理組合の火災保険は一般の人には分かりづらくて一般の損害保険代理店にとっても、難しい部類の保険なのかも知れません。

弊社にマンションドクター火災保険についてお問合せをいただきますと、マンションドクター火災保険についてメンテナンス状況を保険料に反映できるという事が、定期的な修繕を行っているマンション管理組合の皆様からはとても好評な商品という認知をいただきますが、その一方商品とは別の質問として、マンション管理組合の方から「もし事故が起きたら大丈夫なのか?」と言われることがあります。

この「もし事故が起きたら大丈夫なのか?」という質問には、以下の2つ心配があるようです。

  1. 今、加入している商品と同じ、又はそれ以上の補償と思われるが事故の時に問題なく払われるのか?
  2. 保険代理店がマンション管理会社からプロ代理店に変わることに問題はないのか?

1.については、保険金は約款に準じて支払われますので、同じ補償内容なら問題はないと言えます。ただし、2.については私は次のように考えています。一般的にマンションの事故についての知識は、

  • マンション管理会社>プロ代理店 (管理会社の方が、詳しいといえる)
  • マンション管理会社=マンション共用部分の火災保険に詳しいプロ代理店(同等である)

一般的にプロの保険代理店といっても沢山ありますし、得意とする保険の分野も代理店によって異なりますので、マンション共用部分の火災保険については、マンション管理会社が保険代理店であればプロよりも一般的に良いと言えると思います。しかしマンション共用部分の火災保険に詳しい保険代理店なら管理組合と同等といえ、問題は無いでしょう。

マンションの管理会社は、そのマンションを把握しているので、どこそこで事故が起きたとなっても、保険金請求まですんなりと行くことでしょう。しかしプロの保険代理店も事故対応には慣れていますし商品の構成を熟知しているでしょうから、事故で困った時には管理組合にトータル的なアドバイスができる点は損害保険のプロならではの知識のはずです。よって、マンション共用部分の火災保険に詳しい代理店なら問題はないはずです。

管理組合の皆様としては、何か起きた時に大丈夫なのだろうか?と思わるのは当然ですが、例えばマンションドクター火災保険について、やはりマンション管理組合の火災保険に詳しい代理店なら問題は無いかと思いますが、苦手とする保険代理店もいるかも知れませんので管理組合様は、「マンション共用部分の火災保険」について詳しい保険代理店かどうかを見極めることも必要になるかと思います。

弊社では、マンションドクター火災保険が発売されてから、数か月掛けてマンション総合保険と管理組合についての勉強をしていますので、マンション管理組合の火災保険についてお引受後に事故の対応でご迷惑をお掛けすることなどはないであろうと考えています。事故が起きた時に、保険会社に丸投げするようなことはありませんし、保険金のお支払い手続きが完了するまで、しっかりお手伝いをさせていただきますので、どうぞご安心いただきたいと思います。

「満期の案内」マンション総合保険の値上げが大幅に?

通称「マンション総合保険」について平成27年10月改定により各損害保険会社で値上げになっているという事をお伝えしていますが、このマンション総合保険は保険期間を3年や5年といった長期で契約している管理組合様が多いようなので、火災保険の値上げになるという情報ついてはマンション総合保険の満期を迎えるにあたって、そこでようやく気が付くという事も珍しくないようです。

管理組合の皆様が入る火災保険は満期の際に高くなったと感じるようです

保険料が3倍近くになる?信じられない

「今、加入しているマンション総合保険が満期になったが、信じられない程の値上げになっている。お宅の保険はどうなの?」

火災保険(マンション総合保険)の満期が12月にあるという、もうすぐ築年数が36年を迎えるというS管理組合様。マンション管理会社から「今年の満期を迎える分の火災保険は今までの保険料の3倍近くなります」と告げられたようです。これに驚いたS管理組合の理事長様から、お宅の保険はどうなの?すぐに見積もりってできるの?と相談をいただきました。

マンション総合保険について、弊社でご案内できる商品は「マンションドクター火災保険」のみとなりますが、お見積りにはマンション管理適正化診断サービスを受けていただく必要があります。

理事会として予算を組む関係で、早めに対処しなくては満期までに間に合わないと言った声もよく聞きますので、ご相談はお早めにいただけますようお願いいたします。

マンションドクター火災保険のお問合せが増えてきました。

平成29年に入りすでに3月になりましたが、マンションドクター火災保険の見積り依頼が増えてきました。お問合せをいただく管理組合の皆様には共通している2種類の悩みがあります。それは、

  1. 火災保険の更新が来たが、同水準の補償内容で保険料が高くなってしまう
  2. 火災保険の更新時に今までよりも補償が劣る内容の提案を受けている

この2つです。

1.の理由としては、マンション管理組合の皆様が加入する火災保険は平成26年と平成27年に値上げがあった事で平成29年現在に満期となる火災保険料がUPしているという事と、平成29年の1月には地震保険の改定による全国的な値上げ(一部の地域を除く)がありましたので、火災保険と地震保険をセットで加入していた管理組合様は大きく値上げとなっていることが多いようです。

2.の理由としては、一定の建築年数が経過しているマンションで事故があったマンションは、保険会社から同じ補償内容では引受けができないということのようです。

マンション管理組合の火災保険について、お問合せをいただくのは弊社としては嬉しい限りですが、残念なことにお断りをするケースもあります。お断りするケースは次のようなケースです。

  • 他社で引き受けを拒絶されてしまった。
  • 頻繁に事故が多発している。

現状でマンション内で事故が多く発生してしまっているとお引受が難しくなることもありますし他社で引き受けを拒絶されてしまったケースも同様です。

これとは他にマンションの給排水管等のメンテナンスを行っていないマンションは、保険料が高くなることもあり、診断を受ける時間がもったいないという事もあります。

このように、マンションドクター火災保険はトータル的なヒアリングが必要なため一度、お電話か専用フォームからお問合せをください。

保険会社の営業と弊社代理店(あおば総合保険㈱)の違い

先日、マンション管理組合のとある理事の方が次のようなことをおっしゃっていました。

マンションの火災保険を探す時にまずは保険会社(日新火災海上保険㈱)に相談をしようと思ったけど、土曜日と日曜日は保険会社の営業時間外だった。そのため結局、代理店(弊社)の方へご連絡をいただきましたが、このように折角、保険会社に連絡をしても繋がらない(営業時間外)のでマンションドクター火災保険について聞きたいことを聞けない。そんな声をよく聞きます。

もし、マンションドクター火災保険を契約するにしても保険会社と直接契約するのではなく代理店が手続きを行います。よって契約をするしないに関わらず、お問合せは代理店でも問題はありません。

ただ、一つお気を付けていただきたいのはマンション管理組合の火災保険を扱った事がないという保険代理店や苦手とする代理店もいます。マンション管理組合の火災保険が苦手な代理店では、マンション管理組合の火災保険について問合せても答えられないという事が考えられます。保険代理店といっても様々な特徴がありますので、管理組合の方はマンション管理組合の方は保険代理店を見極めてください。

マンション管理組合理事会は土曜日、日曜日に行われることが多いようです。弊社は日曜日は定休日としておりますが、プレゼンテーション等で管理組合の理事会へ参加することはよくありますので、お急ぎの場合は、弊社が営業時間外だからと気にされないで声をお掛けください。

マンション総合保険の個人賠償責任保険を外して保険料を抑える?

「火災保険料の値上げについてどうしたら良いものか?」とマンションの管理組合役員の方からお電話やメールで相談を受ける事がとても多くなってきました。

内容はほとんど次のような相談です。

「自分のところのマンション管理組合の火災保険、マンション管理組合の火災保険料が大幅に値上げする。保険代理店からのおすすめもあって、対応策として個人賠償責任保険を外し保険料の節約を図りたい。マンション居住者個々が起こしてしまった事故は自分の個人賠償責任保険を使ってもらいたいと思うのですが・・・」というものです。

確かに個人賠償責任保険は、ほとんどの各家庭で加入しているケースが多いのが実態でしょう。自己責任という言葉が多く出てくる今の時代ですから、この考え方についてはとても理解できます。マンション管理組合で個人賠償責任保険を付保したならば、入居者の方々は「マンション管理組合で加入している個人賠償責任保険と個人で加入している個人賠償責任保険」の補償が重複している事も考えられますので、マンション共用部分の火災保険を節約する一つの手段と言えます。

では、個人賠償責任保険は各家庭で用意してもらうとして、マンション管理組合の火災保険では個人賠償責任保険を付保しないとどのような事が考えられるでしょうか?

1つ目の懸念「水漏れ事故が起きたらどうする?

マンションのどこからか水漏れが起きてしまい、居住者の天井や壁を水浸しにしてしまったといった事故が起きてしまった場合ですが、マンションの水漏れ事故は原因が分からないことが多く、調査を要する事があります。そして調査の結果、

共用部分が事故の原因なら→施設賠償責任保険

居住者の専有部分が事故の原因なら→個人賠償責任保険

となることが考えられます。

居住者が事故を起こしてしまったら、事故を起こした居住者が責任を負うことになります。仮にですが給排水管が床の下など見えない場所にあったとしても持ち分が専有部であればその居住者の責任になることが考えられます。見えない場所から水漏れがあっても自分の持ち分の給排水管から水が漏れていたら自分の責任になるのか!と事故が起きた後に気がついても遅いです。

その事故の原因が居住者にあると分かった時に居住者の加入している個人賠償責任保険を使用することになります。

どこの給排水管から水漏れの原因が起きているのか?分からない場合は、施設賠償責任保険の保険会社個人賠償責任保険の保険会社、両方の保険会社に事故の報告をしておく必要があります。

水漏れ事故がマンション居住者の給排水管によるものならば、個人賠償責任保険に入っていなかった場合は、その入居者個人が被害者の損害物(住居や家財)に対して法律上、支払いの責任を負う必要が出てきます。ここで、マンション管理組合が入る火災保険に個人賠償責任保険の補償がなく、更に事故を起こした居住者が個人賠償責任保険も入っていなかったら、修理費は事故を起こした入居者の自己負担となりますが、損害額が大きく場合によっては加害者(水漏れを起こした居住者)が損害賠償金を払うことができないという最悪のシナリオとなるリスクがあるものと考えておきましょう。

マンション管理組合で個人賠償責任保険を一本化しておけば、余計な時間や、水漏れ原因は共用部なのか?それとも専有部なのか?といった精神的な不安がありませんが、マンション管理組合で個人賠償責任保険が入っていない場合にはどうでしょうか?

水漏れ事故はどこから?
水漏れ事故は原因調査費は誰が払うの?
2つ目の懸念「居住者が個々に個人賠償責任保険に加入していなかった時はどうする?

管理組合が居住者の個人賠償責任保険の付保状況を確認するのは容易ではなさそう。

 

「今時、個人賠償責任保険に入っていない人はいないだろう」と考えるのは早計だと思います。確かに個人賠償責任保険の加入率は増えていますし、ましてマンション等の集合住宅にお住まいの人は水漏れ事故の心配から自分を守るために※何らかの形で個人賠償責任保険の加入をしている人は多いと考えられます。

※何らかの形とは、自動車保険の特約や火災保険の特約等、損害保険商品の特約で付いている事。

ところが、世帯数が10世帯程のマンションならば、個々で加入をしている個人賠償責任保険の付帯の確認はできるでしょうが、世帯数が100~300等の大規模マンションでは、居住者個々の個人賠償責任保険付帯の確認を取るのは容易ではありませんし、実態上の確認作業はかなり難しいと言えます。※弊社のご契約者である大規模のマンション管理組合の調査結果では個人賠償責任保険の個人の付保率は60%~70%の水準でした。

個人賠償責任保険は自動車保険や火災保険などの特約についている事がほとんどです。この特約で付いている例えば自動車保険では、居住者が自動車を手放した時は自動車保険も解約することになります。そうなりますと個人賠償責任保険も同時に解約になってしまいます。運転免許証を返納し自動車の運転をやめた人は個人賠償責任保険は他の保険の特約に付けなければならないと保険のプロではない一般の人がそこまで気がまわるでしょうか?

分譲マンションの火災保険の場合、住宅ローンを利用して長期で火災保険に加入していることも多いのですが、昔は今と違い35年等の住宅ローンに合わせて加入する火災保険に個人賠償責任保険を付けていない人も多くいるでしょう。

マンション居住者が個人賠償責任保険を付いていないケース

  • そもそも損害保険(自動車保険、火災保険)に加入していない為、個人賠償責任保険も未加入。
  • 個人賠償責任保険は自動車保険に特約で加入していたが、車を手放したので個人賠償責任保険は未加入となった。
  • 個人賠償責任保険は傷害保険に付けていたが満期で更新しなかったので個人賠償責任保険は未加入となった。
  • 個人賠償責任保険は火災保険に付けていたが満期の更新をしなかったので個人賠償責任保険は未加入となった。

また、個人賠償責任保険に入っていてもマンション管理組合で入っているだろうから補償が重複するので自分は個人賠償責任保険を付けないという人も中にはいる事が考えられます。

マンション居住者の皆様が日常生活の変化(年齢的に車を手放す、リスクが少なくなったので傷害保険や火災保険の加入をやめる等)により個人賠償責任保険は付いたり外れたりするものです。管理組合が加入するマンション共用部の火災保険に付けておけば「居住者がうっかり個人賠償責任保険を加入していなくて漏水事故が起きて困った」という問題は回避されます。

個人賠償責任保険外しは管理組合の役割という点ではどうなのか?

株式会社住宅あんしん保証HPより「マンション管理組合の具体的な業務内容」より引用

区分所有法にある「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」とは、具体的にどのような業務を指すのでしょうか。管理組合が行う業務については、通常、管理組合が定める管理規約に記されています。その参考となるのが、国土交通省が作成し公表している標準管理規約です。

標準管理規約(単棟型)の「第2節 管理組合の業務」を見ると、管理組合は、管理組合が管理する敷地及び共用部分等(組合管理部分)の保安、保全、保守、さらには清掃、消毒及びごみ処理を行うとされています。管理部分の修繕、そして長期修繕計画の作成、または変更に関する業務、長期修繕計画書の管理も重要な業務です。
他には、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務なども含まれます。細かいところでは、風紀・秩序・安全の維持に関する業務、防災に関する業務、広報及び連絡業務にも配慮するといったことも記されています。

平成27年10月の火災保険改定により、各保険会社はマンション総合保険の保険料を大幅に値上げしています。保険料は2倍、3倍となるケースもあり、例えば、今まで5年間で500万円程の保険料が2倍の1,000万円になってしまうというケースは珍しくありません。今まで管理組合様から相談を受けてきた中で、同じ条件でマンション総合保険を更新すると「保険料は最高で4倍に値上げ」となる事案が最高額で、とにかくマンション総合保険の満期を迎えると今までの保険料が大幅に値上げとなってしまうために、その値上げ幅に対して信じられないと思われる管理組合様も少なくありません。

この保険料のUPした分を個人賠償責任保険(包括契約用)を外して居住者がマンションで起こした個々の事故は居住者に責任を負ってもらい、管理組合は保険料を抑えたいという相談を受ける管理組合様がいくつかありましたが、マンション総合保険の事故の大半は居住者の専有部分の給排水管からの水漏れ事故が多いという実態があります。

つまり大幅な保険料UPを回避するために個人賠償責任保険は居住者各自の保険を使ってもらう事とし、マンション総合保険の個人賠償責任保険(包括用)を対象外とするのは事故が起きた時に加害者(水漏れ事故を起こした居住者)が下の階などに与えた損害について金銭的に払えないといった事や、何で今まで管理組合で個人賠償責任保険が付いていたのに外したとは聞いてない!と加害者、被害者からのクレームやトラブルが考えられ危険と思います。マンション管理組合の役割として区分所有者全員に個人賠償責任保険の付保がないことを知らせることができるでしょうか?

マンション管理組合の皆様が安心できる補償内容、そしてトラブル回避の為にも個人賠償責任保険(包括契約)は必要です。高経年マンションの個人賠償責任保険は築浅マンションと比較すると保険を使用する確率も高いと言えます。「リスクのある事故に備えるのが保険マンション管理組合の個人賠償責任保険(包括用)で用意しておきましょう。

~まとめ~個人賠償責任保険(包括契約用)は外さない方が良い
中古マンションを購入しようとしている夫婦

友人の住む新築マンションには個人賠償責任保険が付いているけどこのマンションにはどうして個人賠償責任保険が付いていないのだろう?

中古マンションを購入しようとしている夫婦

中古マンションだけどいつもきれいで給排水管のメンテナンスもしっかりしているし火災保険の付保もしっかりしているマンションなら住みたいな。

マンション共用部の火災保険に付ける個人賠償責任保険(包括契約)はマンション区分所有者の全員が対象となり安心できる特徴的な保険です。

あなたの管理組合のマンションに若いご夫婦が「中古マンションを購入しようと思った時に、築古のマンションでも清掃も行き届いていて外壁も定期的に塗装され外面はきれいなマンションならここで住みたいと考えると思います。

しかしそのマンションが長期間、給排水管のメンテナンスが行われていなかったり、個人賠償責任保険の付保がないなど目に見えない部分の事が分かったら、この若いご夫婦はどう思うでしょうか?

マンション管理組合として個人賠償責任保険(包括契約用)の加入は事故の為だけでなく入居者の為にも付保しておくほうが良いと思います。

付保しておかない時のリスクは

  • 管理上の負担。(保険会社と相談ができない為、管理組合、管理会社が事故相談の窓口になったりする負担など。)
  • 事故を起こした居住者(加害者)と被害者の負担。
  • 居住者が無保険の場合に修理代金の支払いを巡り居住者と管理組合でトラブルとなる可能性も。
  • 事故は起きているのに、原因の調査や、誰がいくらの金額を支払うのか?の大切な事が決まらずに修復の工事が進まない(又は遅延する)可能性があり。
  • 事故の際に、管理組合が加入している保険会社と居住者の加入している個人賠償責任保険の保険会社が異なるとスムーズに進まない事もあります。

保険料を抑える為にどうしても個人賠償責任保険を見直すという事でしたら、個人賠償責任保険の保険金額を低めにセットすることを検討されても良いかと思います。

マンション共用部の個人賠償責任保険(包括契約)は戸建て住宅にはないマンション共用部の特徴的な商品です。居住者の皆様が住みやすく安心な生活を送ってもらう為にも、個人賠償責任保険(包括契約)の付保をおすすめします。

マンション管理組合の火災保険について最近の動向

平成27年10月保険契約に火災保険の大幅改定があり、一般的には保険料の値上げがあったと過去に何度かお話をさせていただいております。

特にマンション共用部分の火災保険については自然災害が増えたこと、老朽化などの理由により水漏れ事故が増えたというこの2つの危険増加により保険会社にとっては大幅に保険料を上げざる負えない状況になって現在に至ります。

弊社のような小規模企業の代理店にもマンション管理組合の理事の皆様からマンション管理組合の火災保険の問合せが入るようになりましたので、昨年度の改定から1年、いよいよ火災保険の満期を迎えた管理組合の皆様の中には保険料の大幅UPになっている現実徐々にですが、現実味を帯びて多くの管理組合の皆様に浸透してきたようです。

そのような状況の中、他の保険会社には無いマンション管理状況によって保険料が変わる日新火災のマンションドクター火災保険に注目が集まるのも自然な事でしょう。マンション管理新聞ほか、新聞の広告、ニュースリリースなどでも取り上げられていますので、理事会の中でも日新火災のマンションドクター火災保険の事が議題に上がるようになったところもあるようです。

ですが、マンションドクター火災保険にも弱点があると思います。それは管理状態が良好ではないマンションは診断を受けたとしても診断の点数が低いと保険料は高くなることがあるという点です。それともう一つ、大規模修繕工事の前にマンション適正化診断サービスを受けた場合と大規模修繕工事後にマンション適正化診断サービスでは、診断の点数が異なる可能性があります。マンション適正化診断サービスは無料ですが一度診断を受けると5年間は受けられません。

まだまだ認知度は高いといえない日新火災のマンションドクター火災保険ですが、焦らずにゆっくりと検討していただければと思います。

平成26年27年に行われたマンション共用部分火災保険の中途更改

日新火災のマンションドクター火災保険はマンションの管理組合が入る火災保険です。このマンション管理組合が加入する火災保険、通称は「マンション総合保険」で良いと思いますが、保険会社によって呼び名が異なります。

※平成28年10月現在

  • 東京海上日動火災保険→新マンション総合保険
  • 損保ジャパン日本興亜→マンション総合保険
  • 三井住友海上火災保険→マンション管理組合用家庭用火災保険
  • あいおいニッセイ同和損保→家庭総合保険(マンション管理組合用プラン)
  • 日新火災海上保険→マンションドクター火災保険

マンションドクター火災保険は通称、このマンション総合保険を指しています。

各保険会社それぞれ補償の内容はほとんど似通った内容になっておりますが、多少違いがありますので、違いについてはよく確認をしておくのが良いでしょう。

さて、このマンション管理組合様が加入するマンション共用部分の火災保険マンション総合保険ですが、 損害保険会社各社で2014年7月201510の2回にわたり料率の改定があり、保険料の値上げとなりました。これは高経年マンションを主として漏水事故による保険金支払いが増加し、保険会社の収支が悪化したことが原因と言われております。

このことに気が付いた代理店(管理会社)は、保険料の値上げ前となる2014年(平成26年)6月、2015年(平成26年)9月に加入していた火災保険を解約し新たに5年で付け直す(中途更改手続き)が多くのマンションで行われました。

日新火災のマンションドクター火災保険のお問合せを頂いた管理組合様からは、この中途更改についての是非(良し悪し)を問われることが良くあります。良し悪しで言うなら保険料値上げを回避した対策になるので、これは良の方になると思います。一部の管理組合理事の中には、代理店(管理会社)に好きにやられしまっている等という批判的な意見もありますが、決してそうではないと思います。今現在、火災保険の更新を迎えている管理組合の中には保険料はどうしてこんなに値上げになったのか?と言う現実があるからなのです。

TV東京ガイアの夜明けにてーマンション管理組合の紹介

写真のマンションはイメージです。

既に放映されていますが、9月6日にTV東京のガイアの夜明けという番組で、マンション管理組合の運営について放送されていました。

千葉市内にある、ブラウシアというマンションなのですが、こちらのマンションは何と独自のホームページがあります。このHPには左のサイドバーに広告がありまして、そこから広告収入があると言います。アフィリエイトを取り入れているのですね。

そして、その広告収入はマンション管理組合に入るとの事。自動販売機にしてもマンション管理組合に収益が入る仕組みとなっているのです。この他にもコミュニティ活動や清掃など小規模作業の際には、できるだけ業者に頼らず簡単な作業はボランティアで住民に手伝ってもらったりしていました。

私が感じたのは「マンション管理組合としてプラスになることは、自分たちで出来る事をやる」という事です。これにより管理組合のお金の節約になり、マンションとしての資産価値の向上に繋がるという考え方です。

管理会社に全て任せるのではなく、マンション管理組合の中で話し合いそして知恵を絞り、管理組合だけでも出来る事って色々あるのだな、と改めて感じました。また、これからの時代は同じ規模のマンションでも管理組合の考え方や行動によって、何年か先にはマンションの資産価値が変わってくるのだと思います。

とても参考になる番組だったと思います。また取り上げて欲しいです。

ブラウシア http://blausea.net/

火災保険大幅値上げー満期を迎えるにあたって

マンション管理組合の火災保険は平成27年10月の火災保険改定により、満期を迎えた管理組合の理事の皆様には頭の痛い話題しょうか?

「火災保険の満期を迎えたら、同じ条件なのに保険料が2倍近くになってしまった。」「火災保険の値上げが大変な金額に。これって本当なの?」平成28年9月現在、マンション管理組合の火災保険に対する管理組合の皆さまにそんな声が増えてきました。それもそのはずです。各損害保険会社は平成27年10月の改定により火災保険の保険料を改定しています。

一部のマンション管理組合では、必ず先に訪れる火災保険料の値上げに備えて管理費や修繕積立金の見直しを検討している管理組合もあるようです。それだけでなく値上げ対策として次回、火災保険満期時における保険会社の選定を早めに検討されていたり補償内容を見直したりしている管理組合もあります。

そんな中、火災保険の満期が2年、又は3年先等のマンション管理組合で弊社も案内をしている日新火災の「マンションドクター火災保険」を検討されるところも少なくありません。

マンションドクター火災保険の見積もりを検討される管理組合の皆さまにお伝えしたい3つの注意事項です。

  1. マンションドクター火災保険は無料の「マンション管理適正化診断」を受けていただかないと正確な見積もりができないこと。
  2. マンション管理適正化診断」は無料ですが、大規模修繕が近くに予定があれば診断はその後にすること。
  3. マンション管理適正化診断には有効期限※があること。

※診断有効期限は築20年未満のマンションは5年。築20年以上のマンションは3年。例えば、築20年以上のマンションはマンション管理適正化診断」を受けたときに火災保険の満期が3年以上あるのなら火災保険満期の前に再度、診断する必要があります。

マンション管理組合、管理会社から「保険料の試算をして欲しい」という依頼がありますが、すぐに見積もりは出来ません。マンションドクター火災保険のお見積りは「マンション管理適正化診断」の後になるという事が他の保険会社と大きく異なるところです。

マンションドクター火災保険のお見積りをご希望される管理組合様は弊社まで早めのご相談をおすすめします。

マンション管理組合理事の皆様

マンションドクター火災保険に携わるようになってから改めて感心させられるのですが、管理組合の皆さまにプレゼンテーションする席で、私は仕事で来ている、けれど管理組合理事の皆さまはお仕事が休みの日にボランティアで来て参加されているということ。

私は集合住宅の火災保険については詳しい方だと思うのですが、今まで分譲マンションも賃貸マンションやアパートの集合住宅には一度も住んだことがない為、コミュニティ活動や定期的な修繕などはどうされているのかな?とマンションの内情についてはあまり理解していませんでした。

マンション管理組合理事の皆様はほとんど管理会社任せなのかな?と思っておりましたが、管理組合によっては、そんなことはなくマンション管理組合の歴史やコミュニティについても詳しい人がほとんどです。

マンション管理組合は管理会社をつけていないところや運営方法等は様々ですが、お仕事がお休みの日にボランティアで参加されているということは皆、同じなんだろうなと思います。

私もマンション管理会社の皆さまに火災保険のことを話す機会がこれからも増えていくと思いますので、保険のプロとして今まで以上に火災保険の大切さとマンション管理組合の火災保険のことを伝えていけたら良いなと考えております。

マンションドクター火災保険は診断結果によって保険料が高くなることも

先日、はじめてお会いしたマンション管理組合のとある理事の人から、先月の理事会で火災保険について話し合いがあったようです。私が日新火災の新しい火災保険、マンションドクター火災保険という商品があるとお伝えすると、マンションドクター火災保険っていくらするの?と聞かれました。このようなご質問はとても多いのですが、残念ながら即答はできないのです。

なぜならマンションドクター火災保険は建築年で保険料が決まる他の火災保険とは違って、マンション管理士による適正化診断を無料で受けていただきその診断結果に応じて保険料が決まるからです。

保険料が他社よりも安くなるわけではなく診断結果によっては他社よりも保険料が高くなってしまう場合もあるのです。もちろんですが、診断結果が良ければ保険料が安くなることもあります。補償内容はどうか?と聞かれることもありますが、マンションドクター火災保険の補償内容は大変良い内容となっておりますのでご安心ください。

マンションの管理状況を保険料に反映させる商品のため、定期的なメンテナンスを行っているマンションについては診断を受けてみてはいかがでしょうか?診断を受けたら火災保険に加入しなくてはならないというルールはありません

診断後、マンションドクター火災保険に加入するしないはマンション管理組合の皆さまが決めることになるのです。

定期的なメンテナンスを行っているマンションの管理組合さまは、マンション管理適正化診断サービスを受けられてみてはいかがでしょうか?

マンション管理組合の火災保険はマンションドクター火災保険に注目してください

今まで5年間で200万円だったマンション管理組合の火災保険料が、同じ条件で更新後は400万円に??

マンション管理組合の皆様が加入するマンション管理組合の火災保険。損害保険各社における昨年度の10月からの保険料大幅値上げの影響が、徐々に出てきたように感じられます。

マンション管理組合の皆様からは、「何故こんなに保険料が上がってしまうの?」という優しい問合せの他、中には「一体どうなっているんだ?」という強い疑念や「見積りが間違ってるのでは?」という信じられないという言葉を投げかけられます。

それもそのはず、私が直接マンション管理組合の理事の方から教えていただいた火災保険の更新後の見積額を確認すると、なんと保険料が更新前の2倍以上になっているという事実に出くわします。

日新火災のマンション管理組合の火災保険の保険料は、マンション一戸室や、一戸建て住宅の火災保険料の比ではない金額なので、マンション管理組合の皆様もこれは放っておけないという事なのでしょう。

さて、日新火災のマンションドクター火災保険はどうなのか?マンションドクター火災保険はマンションの管理実態によって保険料が変わりますので、全てのマンションに対して保険料が有利になるということではなく、マンション管理適正化診断の評価の結果によります。

マンション管理適正化診断サービスの主な評価点は、

長期修繕計画と修繕積立金の設定状況について

一定の計画期間以上の長期修繕計画が定められており、かつ定期的に見直されている。

国土交通省が定める“マンションの修繕積立金に関するガイドライン”の「目安の幅」の下限額以上で修繕積立金を設定しており、かつ均等積立方式で長期修繕計画最終年に資金計画が黒字になっている。

管理費および修繕積立金を3か月以上滞納している区分所有者がいない。

管理実態について

国土交通省が定める“マンション管理標準指針”の中の「管理組合の運営」項目について、半数以上の項目で「標準的な対応」を実施している。

特定建築物等定期調査

特定建築物等定期調査報告をしており、直近の調査で指摘事項がない、もしくは改善されている。(自治体によっては、特定建築物等定期調査報告の対象外である)もある。

建築設備定期検査

建築設備定期検査報告をしており、直近の検査で指摘事項がない、もしくは改善されている

防火設備定期検査

防火設備定期検査報告をしており、直近の検査で指摘事項がない、もしくは改善されている

消防用設備等点検

消防用設備等点検を実施しており、直近の調査で指摘事項がない、もしくは改善されている

法定点検・修繕工事の実施状況について

給水管、排水管の更新・更生工事を実行、又は直近の長期修繕計画において、共用部分および専有部分の給水管について、新築時(更新工事実施時)より25年以上の修繕周期が設定されており、診断時点でその修繕周期内である

排水管の洗浄工事

共用部分および専有部分で、診断実施日より過去2年以内に、高圧洗浄法による排水管洗浄工事を実施している

漏水事故履歴 

診断実施日より過去3年以内に漏水事故の発生がない

上記にあるこれらの項目で当てはまる事が多ければ診断の点数がよく保険料に反映される可能性があります。

インターネットで調べたら「日新火災のマンションドクター火災保険を見つけた。」この保険商品はどうなんだろう?そう思われましたら日新火災の専属代理店のあおば総合保険㈱にお問合せください。

マンションドクター火災保険の対応範囲について

教えて!火災保険(運営:あおば総合保険(株))のマンションドクター火災保険の対応できる範囲についてお伝えします。弊社が得意のマンション管理組合の火災保険マンションドクター火災保険の対応範囲はご契約となれば日本全国どちらでも対応いたします。

特に当事務所から近郊の東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県にあるマンション管理組合の皆様からのお問合せをお待ちしております。

お問合せをいただく際は、マンション管理状態等についての事前ヒアリングをお願いしております。詳しくはお問合せをください。

マンション管理組合の皆様へ

当WEBサイトに紹介があります、マンションドクター火災保険。こちらはマンション管理組合の皆様が加入されるマンション共用部分の火災保険です。

マンション管理組合の皆様が加入されるマンション共用部分の火災保険は、平成27年10月に各社火災保険の改定後、それ以降に満期を迎えられる組合さまの中に今まで加入していた火災保険と比較して「保険料が倍以上になってしまった」「自己負担額のセットやフランチャイズ方式を提案された」等、大幅な保険料のUPと、補償内容が悪くなった商品で継続の案内をされたと言う事を聞きます。

「教えて!火災保険」が当ホームページで案内をしています、マンション共用部分の火災保険マンションドクター火災保険」は良質な管理に対して割安な保険料をご案内できることがありますので、定期的なメンテナンスを行っている自分の管理組合はどうなのだろう?マンション管理会社に火災保険を任せていて良いのだろうか?と思われる管理組合様は必見だと思います。

マンションドクター火災保険の特徴は建築年数が経過していても管理状態の良いマンションには割安な保険料を提案できます※ので、特に給水管、排水管の更新・更生工事を定期的に行っているマンション管理組合様は是非、一度お問合せをください。

※すべてのマンション管理組合が保険料が安くなるわけではありません。定期的な管理や修繕工事を行っていないマンションはこの限りではありません。