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あおば総合保険株式会社
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弊社火災保険サイトをご覧いただきありがとうございます。
ここでは、火災保険のみにとらわれず、人生で第1に高い買い物である「住宅購入」についてファイナンシャルプランナーがアドバイスをさせていただきます。
あおば総合保険株式会社 Certified Financial Planner CFP 高倉 純子
住宅購入にあたって、最初に準備するのは自己資金をつくることです。自己資金とは、住宅ローンを組む時に必要な頭金と、住宅購入に必要な仲介手数料や登録免許税、引越費用、火災保険料などの諸経費を合計したものです。では、いったいいくらの自己資金を用意する必要があるのと思われる方が多いことと思います。自己資金、特に住宅ローンの頭金は多ければ多いほど合計返済額が少なくなります。
金融機関は、購入する住宅に対して担保の裏付けとなる評価額を設定して融資限度額を決めます。担保評価は一般的に購入価格の70%~80%となっていることから、購入物件価格の20%~30%以上の頭金と諸経費を合計したものを自己資金として用意しておく事が必要となります。※最近では購入価格の90%~100%まで融資する金融機関が多くなってきているようです。
「頭金0円で買える」という不動産もみられますが、将来の返済負担を軽くするためにも、できるだけ借入金額は少なくする必要があります。このため、住宅購入の際、自己資金はできるだけ多く準備することが原則となります。
住宅を購入するにあたっては、登記費用をはじめとして、さまざまな費用がかかります。これらの費用は、手持ち資金から支払うこととなるので、この資金分をあらかじめ計算して備えておく必要があります。
従来、マイホームを購入するにあたり、購入代金に占める自己資金の割合は、30%以上を用意するのが望ましいといわれています。これは、従来の住宅ローン商品の多くが、融資限度額を物件価格の80%以内としてきたからです。しかし、現在は多くの住宅ローン商品の融資限度額が物件価格の90%~100%となってきているので、諸経費を考慮しても10%~20%程度の自己資金でも購入できるようになっています。
その一方で、成果主義賃金制度が増え、中高齢でのリストラによる収入の伸び悩みや、教育費の負担、公的年金の削減など将来の厳しい家計に備えてできる限り多くの自己資金を準備することが望ましいことには変わりはありません。
住宅ローンの返済は長期にわたるため、金利差は返済額に大きく影響します。
例えば、1,000万円を期間25年の元利均等返済(※)で借入をした場合、金利が年2%と3%で、年1%異なると、毎月の返済額で約5,000円、25年の支払利息の総額では約150万円の違いがでてきます。
このため、できるだけ低い金利の融資を利用するようにしましょう。その際、将来の金利が不確定な変動金利の借入は、将来の金利が上昇すると返済額が増加することにも注意しましょう。
現在のように低金利の場合には、固定金利を選択するのが安全であり、将来金利が上昇するのであれば結果的に有利になる可能性もあります。しかし、将来の金利が上がらない可能性もあるので、変動金利、固定金利選択型などとの組み合わせを考えるのもひとつの方法です。シミュレーションをいくつか行い、借入先を比較検討することも大切です。返済期間は、とりあえず一番長い返済期間ということではなく、収入やライフプラン、定年までの期間などを考えて選ぶ必要があります。
※元利均等返済 毎回の返済額が一定で、元金と利息の割合が変化していく。
年収400万円の人と年収800万円の人では、収入に占める返済可能額が異なります。つまり、収入が高くなるにつれて高い返済負担率が可能となります。このため民間ローンの審査では、収入が高くなるほど返済割合(収入に占めるローンの返済額の割合)の審査基準が緩和されます。返済可能額は、地域や年齢、家族構成等によって大きな差はありますが、一般的には返済額は収入の20%~25%以下を目安にしておきましょう。ただし、住宅ローン以外にマイカーローンやカードローンなど他のローンがある場合には、それらのローンの返済額も含めておきましょう。また、ボーナスは会社の業績によって変動しますので、ボーナス時返済の比率はできる限り少なくしましょう。
元利均等返済は、毎回の返済額が一定であることから返済計画が立てやすく、当初の返済額が元金均等返済に比べて少ないので、借りやすいというメリットがありますが、当初は元金部分の減り方が小さいというデメリットもあります。
一方、元金均等返済は、当初の返済額は多くなりますが、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、返済が進むにつれて毎月の返済額が少なくなり、元利均等返済に比べて総返済額が少ないというメリットがあります。
住宅購入後は、教育費負担、老後資金準備などさまざまな資金準備が必要な時期にもなります。そのため、住宅ローンを確実に返済するために元金均等返済の利用を考えるのもひとつの方法です。
※元金均等返済 元金部分を返済期間で按分し均等に返済する方法
住宅購入以外にも、出産、子どもの進学や結婚、定年退職などのライフイベントがあります。昨今の経済状況では、収入の大幅な増加は望めない一方、教育費などは子どもの成長とともに増えます。こうしたなかで、マイホームを手に入れるわけですが、せっかくのマイホームも住宅ローンで生活資金が苦しくなり、ライフイベント(※)が達成されなくなってしまう可能性があります。そこで、教育費や老後資金なども考慮に入れ、ライフプランを立てたうえでの住宅購入が必要となってきます。
※ライフイベント 将来の予定・希望する計画(イベント)
※ライフプラン ライフデザイン(個人の生き方)を具体化、つまり生涯生活設計
お客様のニーズを把握し、各種プランを作成・提案・実行していくためには、次の知識は必要となります。
ライフプランニングに関する知識
リタイアメントプランニング(老後資金設計)に関する知識
各種金融商品およびポートフォリオに関する知識
不動産に関する知識
相続・事業継承に関わる知識
リスクマネジメントに関する知識
タックスプランニング
経済全般に関する知識
健康・生きがいに関する知識
ポートフォリオ運用とは、預貯金、株式、債券、保険、不動産、金などの運用資産の組合せをいい、運用にあたっては、運用資産の正確に応じて、最も収益性が高く、かつ、リスク度合いが低くなるように、複数の金融資産を組み合わせることが基本になる。
ポートフォリオを作成する際に大切なことは、「お客様のニーズ」と「資産」の把握である、例えば資金を将来の老後資金として運用したい場合は、長期的な投資に向いた商品で運用することが原則である。
財産3分法とは、手持ちの財産の安全性、流動性、収益性、をバランスよく分散投資し利益をあげることで、資産を「株式などの有価証券」「金・地金」「不動産」の3つに分散投資し、安定した資産運用をはかることである。
金融商品の選択にあたっては、金利上昇期では、固定金利商品より変動金利商品を金利下降期では、変動金利商品より固定金利商品を選ぶとよい。
あおば総合保険株式会社 専修大学卒業後、日新火災海上保険株式会社へ入社。幼少期から始めた硬式テニス社会人実業団で5年間活動。引退後約10年間の営業現場を経て、あおば総合保険株式会社へ入社。現在に至る。
<保有資格>:CFP、損保トータルプランナー